Em gái đòi phạt cọc chị ruột gấp 20 lần

Theo trình bày của bà T. (ngụ tỉnh Đắk Lắk) tại Bản án sơ thẩm số 21/2025/DS-ST ngày 7/8/2025 của TAND khu vực 11 - tỉnh Đắk Lắk, bà và bà Th. là chị em ruột. Biết chị gái muốn chuyển nhượng thửa đất 68m2 tại địa phương nên bà T. có nhu cầu mua.

Giữa tháng 6/2022, bà T. và chị gái Th. ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng thửa đất trên với giá 8 tỷ đồng. Bà T. đã giao trước cho chị gái số tiền 300 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận trong vòng 3 tháng sẽ tiến hành công chứng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, quá thời hạn cam kết, việc chuyển nhượng không được thực hiện. Bà T. cho rằng nguyên nhân do chị gái mình không thực hiện nghĩa vụ, đồng thời không thông báo việc tài sản đã được thế chấp tại ngân hàng.

Khi đến thời điểm công chứng, bà T. mới biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang bị ràng buộc bởi khoản vay, nên yêu cầu bà Th. giải chấp nhưng không được đáp ứng.

W-Đắk Lắk Nguyễn Huế 6.jpg

Do đó, bà T. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, đòi lại 300 triệu đồng và phạt cọc. Ban đầu, người em yêu cầu phạt cọc gấp 20 lần tiền cọc. Sau đó, bà giảm xuống còn gấp 10 lần, tương đương 3 tỷ đồng. Ngoài ra, bà T. còn yêu cầu bồi thường chi phí sửa chữa nhà trên đất, nhưng đã rút yêu cầu này trong quá trình giải quyết.

Ở chiều ngược lại, bà Th. thừa nhận có nhận tiền đặt cọc của em gái nhưng cho rằng hai bên đã biết rõ tình trạng tài sản đang thế chấp từ trước.

Bà Th. cho rằng chính em gái mình đã không thực hiện cam kết đưa thêm tiền để bà tất toán khoản vay ngân hàng, dẫn đến việc không thể công chứng chuyển nhượng. Đồng thời, bà Th. cũng phản đối mức phạt cọc, cho rằng hợp đồng ban đầu chỉ ghi mức phạt gấp 2 lần, không phải 20 lần như em gái trình bày.

Tham gia phiên tòa sơ thẩm, đại diện ngân hàng xác nhận tài sản tranh chấp đã được thế chấp hợp pháp từ năm 2016 và việc bà Th. nhận đặt cọc chuyển nhượng không có sự đồng ý của ngân hàng.

Tòa phúc thẩm buộc phải trả 3,3 tỷ đồng

Sau khi xem xét các chứng cứ và lời khai, TAND khu vực 11 - tỉnh Đắk Lắk nhận định hợp đồng đặt cọc giữa hai bên vi phạm quy định pháp luật do đối tượng giao dịch đang bị ràng buộc bởi nghĩa vụ thế chấp mà không được bên nhận thế chấp chấp thuận. Vì vậy, hợp đồng được tuyên vô hiệu.

Bản án sơ thẩm tuyên chấp nhận một phần yêu cầu của bà T., tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và buộc bà Th. trả lại 300 triệu đồng đã nhận. Tuy nhiên, Tòa không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 3 tỷ đồng do không đủ căn cứ chứng minh thỏa thuận phạt như bà T. đưa ra.

Không đồng ý với phán quyết trên, bà T. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T. cho rằng sau khi đặt cọc, bà không chỉ giao 300 triệu đồng mà còn nhiều lần chuyển thêm tiền và trực tiếp sửa chữa, cải tạo căn nhà với tổng số tiền hơn 2,38 tỷ đồng.

Bà T. cho rằng trước đó, do hạn chế về hiểu biết pháp luật, bà đã rút yêu cầu đòi lại chi phí sửa chữa, nhưng nay đề nghị Tòa án xem xét lại vì cho rằng đây là nội dung gắn liền với hợp đồng đặt cọc.

Hội đồng xét xử TAND tỉnh Đắk Lắk xác định lỗi dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng thuộc về bà Th. do không giải chấp tài sản đúng cam kết. Đồng thời, Tòa chấp nhận thỏa thuận phạt cọc giữa các bên với mức 20 lần tiền đặt cọc; trong khi bà T. chỉ yêu cầu 10 lần, tương đương 3 tỷ đồng, nên được xem là phù hợp và tự nguyện.

Đối với khoản tiền sửa chữa và các khoản chuyển thêm, Tòa không xem xét trong vụ án này do trước đó bà T. đã tự nguyện rút yêu cầu; nếu có tranh chấp, bà có thể khởi kiện bằng vụ án khác.

Từ các phân tích trên, Tòa phúc thẩm đã chấp nhận một phần kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm, công nhận hợp đồng đặt cọc có hiệu lực và buộc bà Th. phải trả cho em gái T. tổng cộng 3,3 tỷ đồng, bao gồm tiền cọc và tiền phạt cọc.