Thấy tin rao bán "cắt lỗ" chung cư trong nhóm cư dân, vợ chồng chị Thủy, xã Gia Lâm, Hà Nội nhanh chóng liên hệ môi giới hỏi thông tin căn nhà tại đại đô thị phía đông, cũng là nơi gia đình chị đang thuê. Căn này diện tích 63 m2 được bàn giao hơn 4 năm, giá 4,3 tỷ đồng (tương đương 68 triệu đồng một m2). Môi giới cho hay mức này đã giảm vài triệu đồng mỗi m2, tương đương cả căn giảm 200 triệu so với mức đỉnh cuối năm ngoái.

Đi xem vài căn hai phòng ngủ trong cùng khu, chị Thủy cho hay mặt bằng giá vẫn neo ở ngưỡng cao, dao động 67-70 triệu đồng một m2, tăng 30% so cùng kỳ năm trước. "Tin rao cắt lỗ để hút người mua chứ thực chất chủ nhà mới giảm lãi", chị nói và cho hay lãi suất mua neo cao, vợ chồng chị tiếp tục chờ hàng giá tốt mới xuống tiền.

Không chỉ người mua ở thực, nhiều nhà đầu tư cũng giữ tâm lý thận trọng trong thời điểm hiện tại. Anh Quân, một nhà đầu tư bất động sản ở phường Từ Liêm, cho biết từ cuối 2026 đến 2027, thị trường Hà Nội có hàng chục tòa chung cư dự kiến bàn giao. Lượng hàng lên đến hàng chục nghìn căn không chỉ gây sức ép lên thanh khoản thị trường thứ cấp mà còn tăng áp lực với thị trường cho thuê. "Dùng đòn bẩy mua căn hộ thời điểm này không khác gì cầm hòn than nóng", anh nói.

Ngọc Ánh, một môi giới chung cư chuyển nhượng tại khu tây Hà Nội, cho hay giá bán nhiều phân khu tại đại đô thị có dấu hiệu chững lại gần 2 tháng qua. "Giá chững nhưng người mua không nhiều. Lúc cao điểm, tôi có thể chốt được 5-7 căn một tháng, vậy mà tháng qua chưa bán được căn nào", môi giới này chia sẻ.

Một dãy chung cư ở phía tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Giá bán vẫn neo cao, lãi suất biến động khiến người mua ở thực chùn tay xuống tiền, theo chuyên gia. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết quý I vừa qua là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp ở Thủ đô duy trì ngưỡng trên 100 triệu một m2. Với 102 triệu đồng một m2, mức bình quân này đã tăng 29% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn cả TP HCM (trước sáp nhập).

Với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 62 triệu đồng mỗi m2, không thay đổi so với cuối quý IV/2025. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm trước, mức giá này cũng đã tăng 21%.

Trong khi đó, lãi suất cho vay mua bất động sản có xu hướng tăng từ đầu năm nay, gia tăng áp lực tài chính lên cả nhóm mua ở thực và đầu tư. Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho hay quý I ghi nhận mức lãi vay mua nhà thả nổi duy trì ở ngưỡng 10-14% một năm, khiến cho khoản trả góp hàng tháng của các gia đình trở thành gánh nặng lớn, ảnh hưởng đến tâm lý và khả năng chi trả.

Nguồn cung lớn, hiệu suất cho thuê sụt giảm cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhóm nhà đầu tư. Cushman & Wakefield dự báo hai năm tới, Hà Nội sẽ đón hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án được bàn giao. Hơn một nửa trong số này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong bối cảnh đó, phần lớn người mua đang giữ tâm lý chờ đợi và quan sát với kỳ vọng thị trường có nhịp điều chỉnh giá. Nguồn cung hết khan hiếm nhưng 80% nằm ở khu vực ngoại ô khiến người mua ở thực làm việc ở trung tâm "chưa vội vàng ra quyết định".

Theo một thăm dò của VnExpress với gần 8.500 độc giả, hơn 21% người tham gia cho biết tiếp tục thuê nhà và tích lũy tài chính trong bối cảnh giá nhà và lãi suất đều neo cao. Gần 20% độc giả cho biết hoãn kế hoạch mua nhà đầu năm nay và chờ nhịp giảm của thị trường.

Bà Ly nhìn nhận khi các dự án bước vào giai đoạn bàn giao, nghĩa vụ tài chính của người mua chuyển sang giai đoạn trả cả gốc và lãi, trong khi tốc độ giao dịch không còn duy trì ở mức cao như giai đoạn trước. Lợi suất cho thuê hiện tại cũng không đuổi kịp giá bán vốn đã vượt trăm triệu đồng một m2 với giỏ hàng mới.

"Việc duy trì dòng tiền từ cho thuê để trả lãi vay trở thành thách thức lớn, gây áp lực trực tiếp lên tâm lý giới đầu tư", bà Ly nói và cho biết thêm nhóm này còn chịu cả áp lực cạnh tranh với nguồn hàng từ chủ đầu tư khi giỏ hàng mới thường có chính sách bán hàng linh hoạt.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Việt Nam phổ biến dưới 2%, ở đô thị lớn khoảng 3-4%, thấp hơn so với gửi tiết kiệm. "Vốn bỏ ra 5-6 tỷ đồng mà lợi suất cho thuê thực tế ngày càng giảm, khiến nhiều nhà đầu tư tay ngang vỡ mộng", ông nói.

Chủ tịch VARS dự báo khẩu vị đầu tư chung cư của khách hàng sẽ thay đổi mạnh mẽ trong năm nay, nhất là khi tâm lý đầu tư ngắn hạn, lướt sóng đang giảm dần. Ông khuyến nghị nhà đầu tư xây dựng chiến lược trung và dài hạn, lựa chọn kỹ phân khúc đáp ứng các tiêu chí về vị trí, pháp lý, thương hiệu chủ đầu tư để đảm bảo kỳ vọng tăng trưởng.

Với nhóm mua ở thực, họ đang được hưởng lợi từ quy định nới trần thu nhập mua nhà ở xã hội lên 25 triệu đồng một tháng, tăng 5 triệu đồng so với quy định cũ. Cùng đó, đề xuất thí điểm phát triển nhà thương mại giá phù hợp của Chính phủ được kỳ vọng hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình có thể tiếp cận với nơi an cư.

"Hai phân khúc này đóng vai trò quan trọng giúp cân bằng thị trường nhà ở, khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực trong bối cảnh tín dụng cho bất động sản thắt chặt như hiện nay", ông Đính cho hay.

Ngọc Diễm