Ưu tiên cân đối dòng tiền

Chị Hạnh, một nhân viên văn phòng tại TPHCM, dự định vay 2 tỷ đồng từ ngân hàng B. để mua căn hộ tại khu vực trung tâm thành phố. Theo tư vấn từ ngân hàng, khoản vay có lãi suất ưu đãi khoảng 9,7%/năm trong năm đầu, thời hạn vay 10 năm.

Nếu áp dụng phương thức trả góp hằng tháng, gồm cả gốc và lãi, chị Hạnh sẽ phải thanh toán khoảng 26 triệu đồng mỗi tháng trong năm đầu tiên.

“Với mức thu nhập của hai vợ chồng khoảng 60 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ này khá căng nhưng vẫn có thể cân đối được”, chị Hạnh chia sẻ.

Theo khảo sát của PV.VietNamNet, hiện nay, mức lãi suất cao chủ yếu xuất hiện ở một số khoản vay tại nhóm ngân hàng lớn khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi. Trong khi đó, nhiều ngân hàng thương mại cổ phần và ngân hàng nước ngoài vẫn còn dư địa tín dụng bất động sản lớn, nên lãi suất cho vay phổ biến vẫn dao động trong khoảng 7–9%/năm.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại TPHCM vẫn neo ở mức cao, nhiều người mua nhà có xu hướng tìm kiếm các gói vay với lãi suất ưu đãi thấp trong năm đầu nhằm giảm áp lực tài chính ban đầu.

Thực tế, nhiều ngân hàng vẫn triển khai các gói vay ưu đãi, đặc biệt cho người mua nhà lần đầu hoặc khách hàng trẻ. Tuy nhiên, thời gian ưu đãi thường chỉ kéo dài trong 3–6 tháng đầu, sau đó chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Trong bối cảnh xu hướng giảm lãi suất chưa rõ ràng, rủi ro chi phí vốn tăng trở lại vẫn hiện hữu.

Chính vì vậy, với người mua nhà lúc này, áp lực dòng tiền trở thành yếu tố then chốt trong quyết định xuống tiền.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhiều khách hàng đã tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi ban đầu ở mức 5–6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng nhanh, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt với những trường hợp sử dụng đòn bẩy để đầu tư ngắn hạn.

Dưới tác động của lãi suất cao, thị trường ghi nhận sự thay đổi rõ nét trong hành vi của cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Nhiều người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ lựa chọn trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm để giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư phụ thuộc vào vốn vay có xu hướng thận trọng hơn.

Tuy nhiên, dòng tiền không hoàn toàn rút khỏi thị trường. Với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, tỷ lệ vay thấp, việc xuống tiền vẫn diễn ra, nhưng tiêu chí lựa chọn trở nên khắt khe hơn. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục được ưu tiên.

bất động sản

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, đà tăng của lãi suất trong những tháng đầu năm đã ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý người mua. Trong bối cảnh hiện tại, người mua cần thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời ưu tiên các dự án đến từ chủ đầu tư uy tín và cân đối dòng tiền để hạn chế rủi ro trong quá trình nắm giữ tài sản.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, việc sử dụng vốn vay trong giai đoạn lãi suất cao cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Nhà đầu tư chỉ nên vay khi đánh giá được tiềm năng tăng giá rõ ràng, đồng thời phải đảm bảo nguồn thu nhập ổn định để kiểm soát chi phí lãi vay và tránh rủi ro mất khả năng thanh toán.

Các gói hỗ trợ lãi suất giúp giảm rủi ro

Trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng, nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đẩy mạnh các chương trình hỗ trợ tài chính nhằm kích thích nhu cầu ở thực.

Nhiều chủ đầu tư cũng chủ động thiết kế lại chính sách bán hàng theo hướng giảm áp lực tài chính ban đầu cho khách hàng. Các chương trình hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc ưu đãi trong giai đoạn đầu được triển khai rộng rãi hơn.
Không chỉ dừng lại ở đó, một số dự án còn đưa ra cấu trúc tài chính linh hoạt, cho phép người mua kéo giãn nghĩa vụ thanh toán theo thời gian.

Thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá bán, nhiều dự án hiện đưa ra các gói hỗ trợ như lãi suất 0% trong 1–2 năm đầu, ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ một phần lãi vay.

Đơn cử, tại dự án The Privé, người mua chỉ cần thanh toán vốn tự có 10% giá trị căn hộ trước khi nhận bàn giao nhà. Phần còn lại được hỗ trợ bằng vốn vay lên tới 70%, đi kèm chính sách hỗ trợ lãi suất trong khoảng 30 tháng và ân hạn nợ gốc tối đa 60 tháng.

Cấu trúc tài chính này giúp người mua giảm áp lực vốn ban đầu, đồng thời có thể phân bổ dòng tiền theo từng giai đoạn. Đặc biệt người mua có thêm khoảng 6–9 tháng sau khi nhận bàn giao nhà mới bắt đầu trả lãi và sau 3 năm mới phát sinh nghĩa vụ trả nợ gốc, tạo dư địa để ổn định tài chính hoặc khai thác tài sản.

Cách thiết kế tài chính này giúp giảm áp lực dòng tiền trong ngắn hạn, tạo điều kiện để người mua ổn định thu nhập hoặc khai thác tài sản trước khi bước vào chu kỳ trả nợ đầy đủ, qua đó hạn chế rủi ro tài chính trong bối cảnh lãi suất còn biến động.

Một số dự án khác tại khu Nam TPHCM hay khu vực Dĩ An cũng áp dụng các gói tài chính tương tự, cho phép người mua vay khoảng 70% giá trị căn hộ và được hỗ trợ lãi suất trong giai đoạn đầu.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam chia sẻ, hiện có nhiều doanh nghiệp đã chủ động điều chỉnh chiến lược bằng cách tung ra các gói hỗ trợ tài chính như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ 3-5 năm hoặc hỗ trợ lãi suất 0% trong 24-36 tháng.

“Những chính sách này góp phần giảm áp lực tài chính, từ đó kích thích nhu cầu trong bối cảnh người mua vẫn còn thận trọng”, ông Đính nhấn mạnh.