Lời toà soạn:
Năm 2026 được xem là “năm bản lề” của thị trường bất động sản khi hàng loạt luật và chính sách mới chính thức đi vào cuộc sống. Từ cải cách thể chế, tháo gỡ pháp lý dự án đến thúc đẩy nhà ở xã hội và kiểm soát đầu cơ, các giải pháp đồng bộ được kỳ vọng sẽ tăng nguồn cung, minh bạch hóa thị trường và từng bước hạ nhiệt giá nhà. VietNamNet triển khai tuyến bài “Cục diện bất động sản năm 2026” nhằm phân tích những động lực, thách thức và kịch bản có thể định hình thị trường trong giai đoạn chuyển tiếp quan trọng này.

Xuất hiện những tín hiệu phục hồi tích cực

PV: Thưa Thứ trưởng, nhìn lại năm 2025, đâu là những dấu ấn nổi bật của thị trường bất động sản trong năm qua?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh:

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có tác động lan tỏa tới hơn 30 ngành, lĩnh vực khác như xây dựng, tài chính, vật liệu xây dựng, lao động, nội thất… Tuy nhiên, thời gian qua có nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng.

Hoạt động đầu tư kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi cả trong và ngoài nước. Cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp, dư thừa phân khúc cao cấp nhưng thiếu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Trước thực trạng đó, Quốc hội, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt, triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn, kịp thời thúc đẩy các dự án đầu tư, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở, bất động sản ở các phân khúc, nhất là nhà ở xã hội.

thu truong bo xay dung nguyen van sinh vietnamnet.jpg

Từ năm 2024 đến nay, Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua đã tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ hơn, khắc phục nhiều bất cập tồn tại trong thời gian dài, đặc biệt là tình trạng chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các luật.

Đặc biệt trong năm 2025, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 6 Nghị quyết của Chính phủ; Thủ tướng Chính phủ ban hành 1 Quyết định về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, 3 Công điện và 1 Chỉ thị; Thủ tướng Chính phủ, các Phó Thủ tướng Chính phủ đã có khoảng 15 thông báo kết luận, chỉ đạo, điều hành liên quan đến công tác phát triển nhà ở xã hội, quản lý thị trường bất động sản với nhiều giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo an sinh xã hội, vừa tái cơ cấu cung - cầu, bình ổn thị trường bất động sản, ổn định kinh tế vĩ mô.

Ngoài ra, Nghị quyết 01/NQ-CP của Chính phủ đã nêu rõ, năm 2026 sẽ tập trung thực hiện hiệu quả Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030", theo đó phấn đấu năm 2026 hoàn thành trên 110 nghìn căn hộ nhà ở xã hội, về đích sớm mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2028.

Qua đó, kết quả bước đầu cho thấy, thị trường đã từng bước phục hồi, vượt qua giai đoạn hết sức khó khăn, xuất hiện những tín hiệu phục hồi tích cực.

PV: Những chuyển động tích cực đó được thể hiện cụ thể như thế nào, thưa Thứ trưởng?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh:

Thứ nhất, nguồn cung dự án bất động sản đang có xu hướng tăng trở lại. Số lượng dự án mới được chấp thuận, đủ điều kiện triển khai ngày càng nhiều hơn, đặc biệt tại các địa phương có kinh tế phát triển và hạ tầng được đầu tư đồng bộ.

Cụ thể tổng số nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở cả năm 2025 như sau: 241 dự án với quy mô vào khoảng 120.034 căn, lô/nền được cấp phép xây dựng mới; có 1.862 dự án với quy mô khoảng 771.984 căn, lô/nền đang triển khai xây dựng; có 298 dự án với quy mô khoảng 151.029 căn, lô/nền đã hoàn thành xây dựng.

W-Nguồn cung nhà ở 2025 vietnamnet.png

Thứ hai, niềm tin của nhà đầu tư từng bước được cải thiện. Thanh khoản thị trường tăng lên, dòng vốn tín dụng, trái phiếu và vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản dần được khơi thông, ổn định hơn so với giai đoạn trước.

Thứ ba, nhiều dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý đã và đang được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ, sớm đưa vào khai thác, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Đặc biệt, công tác phát triển nhà ở xã hội đã ghi nhận những kết quả rõ nét, góp phần trực tiếp giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp… bảo đảm thực hiện chính sách an sinh - xã hội của đất nước. Trong năm 2025, cả nước hoàn thành 103.133/100.275 căn nhà ở xã hội (đạt 103% chỉ tiêu), khởi công mới 90 dự án với quy mô 95.630 căn.

Chuyển từ “đầu cơ dẫn dắt” sang “nhu cầu thực làm trung tâm”

PV: Tuy vậy, đâu vẫn là những “điểm nghẽn” lớn của thị trường hiện nay, thưa Thứ trưởng?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh:

Trong thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quan tâm, chỉ đạo quyết liệt triển khai nhiều giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ khó khăn, kịp thời thúc đẩy các dự án đầu tư, tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở, bất động sản ở các phân khúc, nhất là nhà ở xã hội.

Mặc dù hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển thị trường bất động sản đã được hoàn thiện và điều chỉnh một cách đồng bộ, vẫn còn một số điểm nghẽn cần được khắc phục để đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

W-Điểm nghẽn thị trường bất động sản vietnamnet.png

Thứ nhất là sự lệch pha cung – cầu. Nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Thứ hai, giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, do còn tình trạng đầu cơ, găm hàng, nâng giá. Giá bất động sản cơ bản còn cao so với thu nhập bình quân của số đông người dân và vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình, thấp tại khu vực đô thị.

Thứ ba, chưa có hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu đầy đủ về nguồn cung bất động sản, giao dịch bất động sản, giá giao dịch bất động sản, thông tin về thuế, tín dụng… Do vậy, việc quản lý giao dịch bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn; còn có tình trạng kê khai không đúng giá giao dịch (hai giá trong giao dịch) để trốn thuế; gây nhiễu loạn thông tin để trục lợi trong giao dịch bất động sản...

PV: Năm 2025 chứng kiến sự sàng lọc mạnh mẽ doanh nghiệp bất động sản. Thứ trưởng đánh giá thế nào về quá trình này?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh:

Đây là quá trình sàng lọc cần thiết, mang tính tất yếu trong quá trình điều chỉnh và cơ cấu lại thị trường bất động sản theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững. Những doanh nghiệp yếu kém về quản trị, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính đã buộc phải thu hẹp hoặc rời khỏi thị trường. Ngược lại, các doanh nghiệp còn trụ lại đều có năng lực tài chính, pháp lý dự án hoàn chỉnh và định hướng phát triển dài hạn, tập trung vào nhu cầu ở thực.

Có thể thấy rằng, quá trình sàng lọc doanh nghiệp bất động sản trong năm 2025 là bước điều chỉnh cần thiết, góp phần nâng cao chất lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chất lượng dự án đầu tư xây dựng và tính bền vững của thị trường bất động sản.

PV: Thứ trưởng dự báo thế nào về thị trường bất động sản năm 2026?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh:

Năm 2025 là giai đoạn bản lề quan trọng, tạo nền tảng để thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với trạng thái ổn định và bền vững hơn. Những thay đổi lớn về thể chế, đặc biệt là việc các luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản chính thức đi vào cuộc sống, đã từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý kéo dài, khơi thông nguồn cung và củng cố niềm tin thị trường.

W-chung cu vietnamnet 1.jpg

Bên cạnh đó, việc Chính phủ tập trung xử lý các dự án tồn đọng, đẩy mạnh đầu tư công và hạ tầng liên vùng đang mở ra không gian phát triển mới cho đô thị và bất động sản, nhất là tại các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Dòng tiền được cải thiện, tín dụng được điều hành linh hoạt, tiếp tục coi bất động sản là kênh đầu tư dài hạn, nhưng theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.

Bước sang năm 2026, thị trường được dự báo sẽ “sôi động trong sự thận trọng”, với phân khúc căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Sự phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi người mua và nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ, giá trị sử dụng thực và uy tín chủ đầu tư. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm đầu cơ và hướng tới tăng trưởng bền vững trong giai đoạn mới.

Xin cảm ơn Thứ trưởng!