Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai 2026 (sửa đổi), trong đó đề xuất sửa đổi nhiều quy định liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).

Theo dự thảo, người sử dụng đất, người quản lý đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận trong nhiều trường hợp. Đáng chú ý là việc bổ sung quy định không cấp sổ đỏ đối với thửa đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực theo quy định. Trường hợp đã có quyết định thu hồi đất cũng tiếp tục không được cấp giấy chứng nhận, trừ khi đã quá 3 năm kể từ ngày ban hành quyết định mà chưa thực hiện việc thu hồi.

W-so do dat dai vietnamnet.jpg

Ngoài điểm mới này, dự thảo tiếp tục kế thừa quy định hiện hành khi không cấp giấy chứng nhận đối với đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê đất của chủ đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đất nhận khoán cũng không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận, ngoại trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, các thửa đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật, cũng như quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, tiếp tục thuộc diện không được cấp sổ đỏ.

Tài sản gắn liền với đất không được cấp giấy chứng nhận

Không chỉ quy định đối với quyền sử dụng đất, dự thảo cũng làm rõ các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp giấy chứng nhận.

Theo đó, nhà ở hoặc công trình xây dựng trên thửa đất không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp pháp luật không cho phép cấp sẽ không được cấp giấy chứng nhận.

Dự thảo cũng quy định không cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở, công trình xây dựng tạm trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.

Những tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất, trừ trường hợp quá 3 năm nhưng chưa thực hiện thu hồi, cũng không thuộc diện được cấp.

Các nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm cơ quan có thẩm quyền công bố cấm xây dựng; công trình lấn, chiếm hành lang bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc di tích lịch sử - văn hóa; tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp giấy chứng nhận cũng sẽ không được chứng nhận quyền sở hữu, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, dự thảo tiếp tục quy định không cấp giấy chứng nhận đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, trừ trường hợp đã được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, cũng như các tài sản khác không thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Chính phủ.

So với Điều 151 Luật Đất đai năm 2024, hầu hết các quy định về các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận vẫn được giữ nguyên. Điểm thay đổi lớn nhất là việc bổ sung đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực vào danh sách không được cấp sổ đỏ. Trong khi đó, Luật Đất đai hiện hành mới chỉ quy định không cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, ngoại trừ trường hợp quá 3 năm kể từ ngày ban hành quyết định mà việc thu hồi vẫn chưa được thực hiện.