Báo cáo của đơn vị này cho thấy trong quý I, TP HCM (sau sáp nhập) ghi nhận khoảng 1.580 căn hộ giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 36% tổng nguồn cung sơ cấp chào bán trong quý. Con số này giảm gần 66% so với quý trước, thời điểm thị trường ghi nhận khoảng 4.600 căn giao dịch và tỷ lệ hấp thụ 47%.

Nghiên cứu của DKRA Consultings cũng cho hay thanh khoản thị trường TP HCM bắt đầu có dấu hiệu chững lại từ sau Tết Nguyên đán, với tỷ lệ hấp thụ giảm 50-60% so với quý trước. Dữ liệu từ JLL Việt Nam chỉ ra xu hướng tương tự. Chỉ riêng số giao dịch căn hộ thuộc cao cấp trong quý I đã giảm khoảng 16,6% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới hạ mạnh hơn 26% so với cuối năm ngoái.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consultings, cho biết các phân khúc chủ lực như căn hộ và nhà liền thổ từ sau Tết đến nay ghi nhận sức mua chỉ bằng 20-30% cuối năm ngoái. Lượng đặt mua trước tại nhiều dự án đang triển khai giảm phân nửa, trong khi số hợp đồng cọc không thể chuyển sang chính thức do người mua nhà thay đổi quyết định gia tăng.

Thực tế thị trường phản ánh rõ sự chững lại này. Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển căn hộ cao cấp tại TP HCM nói trước Tết Nguyên đán, các sản phẩm mở bán gần như được tiêu thụ nhanh. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, sức mua chậm lại rõ rệt khi người mua có xu hướng thận trọng, chờ diễn biến lãi suất hoặc kỳ vọng giá điều chỉnh. "Lượng giao dịch giảm trung bình chỉ còn khoảng 40% so với cuối năm ngoái", người này cho hay.

Bất động sản khu trung tâm TP HCM, tháng 7/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Lý giải nguyên nhân khiến thanh khoản hạ nhiệt, theo đơn vị nghiên cứu, bên cạnh yếu tố nguồn cung mở bán mới giảm mạnh, lãi suất vay mua nhà tăng cao cũng là yếu tố khiến khách hàng dè dặt xuống tiền.

Ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc phòng Nghiên cứu Thị trường, Knight Frank Việt Nam, cho biết quý vừa qua, TP HCM có khoảng 4.000 căn hộ mở bán mới, giảm 87% so với quý trước, riêng khu trung tâm chỉ có hơn 800 căn. Số dự án đủ điều kiện mở bán không nhiều, khiến nguồn hàng ra thị trường nhỏ giọt. Trong bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư có xu hướng giữ giá cao, chấp nhận bán chậm thay vì điều chỉnh giảm, nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.

Ngoài ra, ông Sơn đánh giá việc lãi suất tăng đang tạo áp lực kép lên cả phía cung lẫn cầu. Nhiều chủ đầu tư giữ nguồn hàng thận trọng tung ra theo từng giai đoạn để đo lường sức hấp thụ thực tế. Về phía người mua, lãi suất cao khiến khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng hơn khả năng thanh toán, tiến độ bàn giao và pháp lý của dự án. Quá trình ra quyết định vì thế kéo dài hơn, nhưng khi giao dịch được thực hiện, độ chắc chắn của quyết định thường cao.

"Thanh khoản giảm mạnh so với quý trước phản ánh sự thận trọng có chọn lọc của cả hai phía, chứ không phải sự sụt giảm nhu cầu", ông Sơn nói và cho rằng nhu cầu thực vẫn hiện hữu, nhưng người mua chỉ ưu tiên sản phẩm phù hợp ngân sách, hạn chế vay nợ và tận dụng các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhìn nhận lãi suất cao dẫn đến sự phân hóa rõ rệt trong khả năng tiếp cận vốn vay. Khách hàng phụ thuộc nhiều vào việc vay vốn sẽ chịu áp lực chi phí lãi cao, trong khi người có vốn tự có hoặc nhu cầu vay thấp tập trung vào các dự án có ưu đãi và chiết khấu tốt.

Ngoài ra, bà đánh giá việc lãi suất tăng đang tái định hình cơ cấu người mua, buộc chủ đầu tư phối hợp ngân hàng triển khai gói vay ưu đãi, kết hợp chiết khấu thanh toán sớm và điều chỉnh tiến độ thanh toán linh hoạt. Nhờ đó, một số dự án vẫn duy trì giao dịch tích cực, đặc biệt với nhóm khách hàng có nền tảng tài chính vững.

Trong khi giao dịch chững lại, mặt bằng giá nhà vẫn duy trì xu hướng đi lên. Theo JLL Việt Nam, quý vừa qua, giá căn hộ tại TP HCM tiếp tục tăng 2,3% so với quý trước. Còn theo Knight Frank, giá chung cư toàn TP HCM tiếp tục tăng thêm 3% so với cuối năm. Một số dự án tiếp tục điều chỉnh tăng giá trong đợt mở bán mới, đẩy mặt bằng giá trung bình tại TP HCM lên gần 110 triệu đồng mỗi m2.

Áp lực tài chính là yếu tố chính khiến giá căn hộ khó giảm. Từ đầu năm, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, trong khi điều kiện thanh toán với nhà cung cấp ngày càng chặt, buộc chủ đầu tư phải ứng vốn lớn, gây áp lực lên dòng tiền. Lãi vay bất động sản duy trì ở mức cao và bị kiểm soát chặt, trong khi nhiều dự án kéo dài do vướng pháp lý khiến khoản lãi tích lũy qua nhiều năm phải được tính vào giá bán.

Giới phân tích nhận định, thị trường bất động sản TP HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh khi thanh khoản suy yếu trong khi giá vẫn chịu áp lực tăng từ chi phí và sự khan hiếm nguồn cung. Xu hướng "giá tăng - giao dịch chậm" được dự báo sẽ còn tiếp diễn trong ngắn hạn, cho đến khi các yếu tố về lãi suất, pháp lý và nguồn cung có chuyển biến rõ rệt hơn.

Phương Uyên