Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) cho thấy quý vừa qua, tổng nguồn cung sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) nhà ở mở bán trên toàn quốc đạt khoảng 78.000 sản phẩm. Trong đó, nguồn cung mở bán mới (mở bán lần đầu) ước đạt 13.600 sản phẩm, giảm 65% so với quý trước.

Lượng giao dịch ghi nhận trong quý vừa qua đạt khoảng 14.600 sản phẩm, tương đương mức hấp thụ 15-20% rổ hàng chào bán, giảm 46% so với quý trước.

Thanh khoản thị trường đã giảm mạnh trên diện rộng so với quý IV/2025, khi tỷ lệ hấp thụ bình quân ghi nhận đạt khoảng 40-45%, cao gấp đôi hiện tại. Trong đó, miền Bắc từ mức hấp thụ 50-55% hiện giảm còn 20-25%; miền Nam từ 45-50% xuống dưới mức 25%; miền Trung và miền Tây cũng giảm từ khoảng 25-35% xuống 15-20%, tương đương mức giảm gần một nửa.

Diễn biến này tương đồng với báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu. Knight Frank Việt Nam cho biết TP HCM ghi nhận khoảng 1.580 căn hộ giao dịch thành công trong quý I, tỷ lệ hấp thụ đạt 36%, giảm gần 66% so với quý trước. Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận mức hấp thụ nhà đất phổ biến ở ngưỡng 25-35% trên toàn quốc.

Trong khi đó, DKRA Consulting cho biết giao dịch nhà đất phân hóa mạnh. Trước Tết Nguyên đán, tỷ lệ hấp thụ bình quân đạt 60-70%, nhưng sau Tết giảm còn 20-30%. Các loại hình mang tính đầu tư như đất nền, nhà phố thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận mức tiêu thụ rất thấp, chỉ khoảng 1-3%.

Bất động sản khu vực tỉnh Đồng Nai, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Dat Xanh Services, mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao là yếu tố chính kìm hãm thanh khoản. Lãi suất trong quý vừa qua phổ biến 12-14% một năm, thậm chí 15-16% với các khoản vay thả nổi, khiến chi phí vốn tăng mạnh, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của người mua, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và triển khai mã định danh bất động sản góp phần nâng cao tính minh bạch, đồng thời tạo ra "bộ lọc" khiến dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, hạn chế đầu cơ.

Những yếu tố này, theo bà Liên đang làm thay đổi rõ rệt hành vi người mua. Khách hàng có xu hướng thận trọng hơn, dành nhiều thời gian tìm hiểu, so sánh và đánh giá trước khi quyết định. Thay vì xuống tiền nhanh như giai đoạn sốt nóng, người mua ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng giảm dần, thay vào đó là vốn tự có hoặc các phương án vay an toàn hơn.

"Dù nhu cầu vẫn hiện hữu, tốc độ ra quyết định xuống tiền đã chậm lại đáng kể, khi yếu tố an toàn được đặt lên trước kỳ vọng sinh lời", bà Liên cho hay.

Bước sang quý II, FERI dự báo thị trường tiếp tục duy trì trạng thái thận trọng nhưng có thể cải thiện so với đầu năm. Nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 100.000 sản phẩm. Miền Bắc dẫn đầu với hơn 8.000 sản phẩm, chiếm 36% nguồn cung, tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh. Miền Nam ước đạt khoảng 7.000 sản phẩm, chủ yếu tại TP HCM, Bình Dương (cũ) và Đồng Nai.

Tuy nhiên, mức độ phục hồi sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và chính sách tín dụng. FERI đưa ra ba kịch bản cho thị trường. Ở kịch bản tích cực, khi lãi suất giảm mạnh, nguồn cung có thể tăng 40-50%, tỷ lệ hấp thụ có thể phục hồi về mức 50-60%. Dù vậy, khả năng xảy ra không cao do phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô.

Kịch bản trung tính được đánh giá có xác suất lớn hơn, với nguồn cung tăng 30-40%, lãi suất duy trì 10-12% và tỷ lệ hấp thụ có thể đạt 30-40%. Trong trường hợp bất lợi, khi lãi suất tiếp tục neo cao, thị trường có thể chỉ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cũng đưa ra nhận định tương tự khi cho rằng kịch bản có khả năng cao nhất là lãi suất vay duy trì quanh 10% một năm, lạm phát dưới 4,5%, qua đó hỗ trợ cải thiện thanh khoản. Nếu lãi suất giảm về khoảng 8%, thị trường có thể tăng tốc mạnh hơn, nhưng xác suất không lớn. Ngược lại, nếu lãi suất duy trì trên 12%, thanh khoản có thể suy yếu, thậm chí đóng băng cục bộ, dù khả năng này không quá lớn.

Theo các chuyên gia, với việc tín dụng bất động sản vẫn được kiểm soát chặt nhưng lãi suất đang có dấu hiệu hạ nhiệt so với quý I, thị trường nhiều khả năng sẽ vận hành theo kịch bản trung tính. Điều này khiến thị trường bất động sản dù chưa thể bước vào chu kỳ tăng trưởng nóng nhưng sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn.

Trong bối cảnh này, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như vắng bóng. Dòng tiền quay trở lại nhưng tập trung vào các sản phẩm được triển khai bởi những chủ đầu tư uy tín, có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

"Trong ngắn hạn, bất động sản khó xuất hiện các yếu tố bứt phá mạnh, nhưng quá trình chọn lọc sẽ là nền tảng để thị trường bước vào chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn", ông Kiệt nhận xét.

Phương Uyên