Thị trường sắp đón nguồn cung “khủng”

Ghi nhận 3 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản Hà Nội đón khoảng 5.300 căn hộ và 164 căn nhà liền thổ mới từ hơn 30 dự án mở bán, chủ yếu tập trung tại các khu vực cận và ngoài vành đai 3. Đây là thông tin được bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, thông tin tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I ngày 8/4.

Trong đó, phân khúc cao cấp và trung - cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới, trong khi nhà ở trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm.

Giá bán sơ cấp trong quý đầu năm duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 94,4 triệu đồng/m2 đối với căn hộ chung cư, tăng 25,3% so với cùng kỳ năm trước. Nhà ở liền thổ có mức giá trung bình hơn 254 triệu đồng/m2, giảm 9,1% theo năm.

Thanh khoản thị trường giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm năm 2025. Người mua có xu hướng ưu tiên các sản phẩm diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện.

W-chung cu.jpg

Đáng chú ý, một số dự án căn hộ chung cư tại các khu vực quy hoạch mới, có giá trên 140 triệu đồng/m2 ghi nhận tốc độ bán chậm hơn, chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh và nhu cầu ở thực.

Theo dự báo của JLL Việt Nam, giai đoạn 2026-2030, thị trường nhà ở miền Bắc được dự báo bước vào chu kỳ gia tăng nguồn cung, với trung bình khoảng 23.000 căn hộ chung cư và 13.000 căn nhà liền thổ mỗi năm.

Theo bà Trang, trong những tháng đầu năm, lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại tăng, phổ biến ở mức 9-11%/năm trong 6-12 tháng đầu. Điều này khiến nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay chịu áp lực lớn hơn từ chi phí lãi vay và rủi ro lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi, qua đó ảnh hưởng đến khả năng chi trả và quyết định mua nhà.

Cùng với đó, lạm phát cơ bản tăng 3,63% so với cùng kỳ năm trước đang tạo áp lực kép lên các chủ đầu tư khi vừa làm gia tăng chi phí xây dựng, vừa làm suy giảm sức mua thực tế của người dân. Giá nguyên vật liệu như thép, xi măng, gạch tăng khoảng 5,7% buộc nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán hoặc trì hoãn triển khai các dự án có biên lợi nhuận thấp.

“Dù lãi suất và lạm phát đang tạo ra những thách thức rõ nét, thị trường vẫn được nâng đỡ bởi nhu cầu ở thực. Bất động sản vẫn là kênh tích lũy và bảo toàn giá trị tài sản dài hạn tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát. Nhu cầu ở thực và đầu tư an toàn tiếp tục là động lực chính của thị trường, trong khi mặt bằng giá cao và bối cảnh vĩ mô hiện tại sẽ khiến nhóm nhà đầu tư ngắn hạn dần vắng bóng”, bà Trang nhận định.

Giá chung cư có giảm?

Chia sẻ thêm với PV VietNamNet, bà Trang cho hay, việc lãi suất gia tăng cũng tác động rõ rệt đến thanh khoản thị trường và khả năng chi trả của người mua. Đồng thời, yếu tố này cũng tạo áp lực lớn tới phía nhà đầu tư và chủ đầu tư.

“Dù mặt bằng giá cao, nhưng với các yếu tố chi phí đầu vào gia tăng, khả năng giảm giá bất động sản là rất khó. Vì vậy, cả bên mua và bên bán hiện đều trong trạng thái quan sát, thận trọng và tìm cách thích nghi với thị trường”, bà Trang nói.

Bà cũng nhấn mạnh, không chỉ lãi suất mà giá đất, chi phí xây dựng và các yếu tố bên ngoài như biến động địa chính trị đều khiến chi phí phát triển dự án tăng cao. Đặc biệt, tại các khu vực trung tâm như bên trong Vành đai 3, giá đất tăng nhanh khiến việc giảm giá gần như không khả thi.

Tuy nhiên, một trong những tác động rõ nét của việc giá cao và lãi suất tăng là sự thu hẹp của nhóm nhà đầu tư ngắn hạn. Theo đó, thị trường sẽ dần loại bỏ hoạt động đầu cơ lướt sóng, thay vào đó là nhóm người mua có nhu cầu ở thực hoặc có tiềm lực tài chính dài hạn, hướng đến đầu tư bền vững hoặc cho thuê.

Trên thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ chung cư được rao bán giảm hàng trăm triệu đồng so với cuối năm ngoái, đặt ra câu hỏi liệu xu hướng này có ảnh hưởng đến mặt bằng giá chung. Bà Trang cho rằng, việc giảm giá có thể tác động nhất định tới thị trường sơ cấp, nhưng không mang tính quyết định.

“Mức giá giảm trên thị trường thứ cấp chủ yếu là điều chỉnh so với kỳ vọng trước đây, chứ chưa giảm xuống dưới giá mua ban đầu. Vì vậy, việc điều chỉnh giá này chủ yếu mang tính tín hiệu cảnh báo về mặt bằng giá, thay vì tạo ra xu hướng giảm giá diện rộng”, bà Trang nhấn mạnh.