Anh Thái Hoàng, 39 tuổi, vừa trả mặt bằng shop kinh doanh đồ thời trang nam rộng 40 m2 mặt ngõ ôtô ở phố Thái Hà vào tháng trước. Căn nhà có mặt tiền rộng 5m, giá thuê 35 triệu đồng một tháng. Nếu anh tiếp tục thuê, chủ nhà giảm giá còn 33 triệu đồng.

Dù vậy, doanh thu giảm mạnh qua từng tháng, chi phí đầu vào tăng cao khiến anh Hoàng không thể gồng thêm lỗ. "Có những tháng doanh thu bán hàng không đủ tiền trả thuê cửa hàng", anh nói và cho hay đã thanh lý hết đồ đạc, chuyển hàng tồn về nhà riêng để bán nốt qua các kênh online.

Tình trạng khách thuê trả mặt bằng nhà phố có dấu hiệu gia tăng tại một số đường khu trung tâm Hà Nội. Theo ghi nhận của VnExpress, nhiều mặt bằng ở vị trí vàng trên tuyến phố lớn như Cầu Giấy, Kim Mã, Phố Huế, Thái Hà... rơi vào cảnh bỏ trống nhiều tháng, chưa tìm được khách thuê. Trên tuyến đường Kim Mã - Nguyễn Thái Học có hơn 30 cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê hoặc sang nhượng mặt bằng.

Mặt bằng treo biển cho thuê tại phố Kim Mã, Hà Nội, tháng 4/2026. Ảnh: Ngọc Diễm

Chị Mai Loan, một môi giới mặt bằng cho thuê tại trung tâm Hà Nội với 5 năm kinh nghiệm, chia sẻ thị trường nhà phố đang kéo dài chu kỳ ế ẩm khi khách thuê nhóm ngành thời trang, F&B, mỹ phẩm, spa... ồ ạt rút lui. Tình trạng này ngày càng phổ biến trong bối cảnh thành phố tăng xử lý vi phạm trật tự đô thị và lấn chiếm vỉa hè thời gian qua.

"Những mặt bằng nhỏ hẹp, thiếu chỗ để xe rất khó cạnh tranh dù nằm ở vị trí đắc địa", chị Loan nói.

Trước diễn biến này, chị cho biết nhiều chủ nhà chấp nhận hạ giá chào thuê và tăng chính sách hỗ trợ khi ký gửi nhà cho thuê. Đơn cử, một số mặt bằng ở phố Kim Mã đã giảm giá thuê khoảng 10% so với năm ngoái, thậm chí có chủ nhà chấp nhận hạ 20% cho 3 tháng đầu tiên.

Tại đường Bà Triệu, chủ một căn nhà mặt phố cũng giảm giá thuê 15% còn 60 triệu đồng cho mặt bằng rộng 50 m2, và miễn tiền thuê cho khách trong tuần đầu tiên để họ lắp đặt thiết bị và trang trí.

Dữ liệu của kênh rao tin trực tuyến Batdongsan chỉ ra mức độ quan tâm phân khúc nhà riêng tại Hà Nội giảm 22% so với cuối năm ngoái. Một số phường ghi nhận giá chào thuê trung bình loại hình nhà phố lao dốc 13-37% so với mức đỉnh 2025 như Cát Linh (giảm 37%), Kim Mã (32%), Bùi Thị Xuân (28%), Trung Hòa (23%), Ô Chợ Dừa (13%)...

Bà Mai Võ, Giám đốc Dịch vụ bán lẻ CBRE Việt Nam, nhìn nhận tình trạng ế khách thuê tại các mặt bằng "đất vàng" không phải là hiện tượng nhất thời, mà là hệ quả của quá trình thay đổi cấu trúc thị trường mạnh mẽ.

Theo bà, trước đây khách thuê sẵn sàng trả chi phí lớn để xuất hiện tại các tuyến phố trung tâm để làm thương hiệu. Hiện nay, thói quen của người tiêu dùng thay đổi đáng kể khi thương mại điện tử và các trung tâm mua sắm tích hợp lên ngôi. Điều này khiến hiệu quả khai thác của nhà phố giảm rõ rệt, buộc nhiều chủ nhà hạ giá thuê để giữ khách.

"Điều chỉnh giá thuê là động thái cho thấy thị trường tự cân bằng", bà Mai nói, thêm rằng việc này phản ánh đúng hơn sức mua, khả năng chi trả và hiệu suất khai thác thực tế mặt bằng nhà phố.

Mặt bằng treo biển cho thuê ở ngã tư Xuân Thủy - Cầu Giấy, tháng 4/2026. Ảnh: Ngọc Diễm

Cùng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng giá thuê leo thang những năm qua khiến nhà phố dần mất ưu thế. Nhiều căn xuống cấp, khó sửa chữa theo chuẩn nhận diện thương hiệu dẫn tới "kén" khách thuê, ế ẩm kéo dài.

Sự dịch chuyển này thể hiện rõ nhất ở mảng F&B và thời trang. Thay vì bám trụ mặt phố lớn như trước, nhiều thương hiệu ăn uống đang chuyển hướng vào các trung tâm thương mại, trong khi ngành thời trang lại thu hẹp cửa hàng vật lý để đẩy mạnh bán online. Sức ép từ các chiến dịch quản lý đô thị, siết vỉa hè cũng khiến nhiều hàng ăn uống không trụ được với những mặt bằng nhỏ, hẹp, thiếu không gian cho khách trải nghiệm.

Trong khi đó, theo chuyên gia của hãng tư vấn địa ốc Avison Young, phân khúc này sẽ tiếp tục khó khăn nếu thiếu các chính sách hỗ trợ. Vì vậy, chủ nhà cần linh hoạt hơn trong thỏa thuận giá cả, tiến độ thanh toán hoặc phương án chia nhỏ mặt bằng. Hợp đồng cũng cần được hai bên cân nhắc kỹ về các điều khoản chấm dứt, phạt và chuyển nhượng.

Về phía người đi thuê, bà Nguyệt Minh cho rằng đây là lúc tìm kiếm vị trí kinh doanh đẹp khi thị trường có nhiều nguồn cung giá "mềm" hơn. Ngoài vị trí, diện tích, thiết kế, bà khuyến nghị khách thuê chú ý đến tiêu chuẩn trang bị an toàn phòng cháy chữa cháy, diện tích đỗ xe trong bối cảnh cơ quan chức năng siết chặt quản lý trật tự đô thị.

Ngọc Diễm