Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Lê Thành, trong một hội thảo mới đây cho biết doanh nghiệp đang gặp nhiều trở ngại ở khâu tiếp cận tín dụng. Một dự án nhà ở xã hội quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng phải tạm dừng do không vay được vốn.

Theo ông Nghĩa, tình trạng này đẩy doanh nghiệp vào thế bế tắc, trong khi áp lực tài chính gia tăng do giá vật liệu leo thang, còn giá bán nhà ở xã hội đã cố định và khó điều chỉnh. Nếu kéo dài, tiến độ dự án sẽ tiếp tục chậm, ảnh hưởng mục tiêu an sinh và uy tín doanh nghiệp.

Cùng vướng mắc, ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính Tập đoàn Novaland, cho biết chi phí vốn tăng nhanh đang bào mòn lợi nhuận. Không chỉ dự án mới khó tiếp cận vốn, nhiều dự án đã được cấp hạn mức tín dụng cũng gặp ách tắc giải ngân, có trường hợp chỉ nhận 20-30% nhu cầu vốn, khiến tiến độ đình trệ.

Đại diện Novaland nói việc siết tín dụng giữa chừng buộc doanh nghiệp điều chỉnh kế hoạch thi công, giãn thanh toán cho nhà thầu và đàm phán lại với đối tác, kéo theo tiến độ bàn giao nhà bị lùi so với kế hoạch, ảnh hưởng uy tín với khách hàng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển dự án tại TP HCM cũng cho hay tiến độ công trình có nguy cơ đình trệ khi khoản vay đã cam kết không được giải ngân đúng hạn. Dòng tiền bị gián đoạn khiến công trình thi công cầm chừng, nhiều phân khu phải lùi tiến độ, kéo dài thời gian hoàn thiện toàn dự án.

Theo ông này, bất động sản phụ thuộc lớn vào dòng tiền nên khi tín dụng bị siết, tiến độ thi công và bán hàng bị ảnh hưởng ngay. Với dự án khoảng 1.000 tỷ đồng, doanh nghiệp phải chi 300-400 tỷ đồng cho giai đoạn đầu, nhưng khi chưa kịp mở bán đã gặp khó trong vay vốn, buộc phải giãn tiến độ.

"Nhà thầu chỉ duy trì nhân công ở mức tối thiểu vì chủ đầu tư không thể thanh toán đúng hạn. Nếu kéo dài, kế hoạch bàn giao sẽ tiếp tục bị lùi lại", đại diện doanh nghiệp nói.

Thị trường bất động sản khu đông TP HCM với loạt dự án chung cư. Ảnh: Quỳnh Trần

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Công ty Eras Land, nhìn nhận sự lệch pha giữa kỳ hạn vay và tiến độ dự án đang tạo áp lực lớn lên chủ đầu tư. Trong khi dự án bất động sản thường kéo dài 3-5 năm, thậm chí 10 năm, thì thời hạn vay ngân hàng lại ngắn hơn, khiến doanh nghiệp phải gánh áp lực trả nợ sớm khi dòng tiền chưa kịp thu về.

Theo bà, chi phí đầu tư ban đầu có thể chiếm 30-50% tổng vốn dự án, khiến áp lực tài chính dồn vào giai đoạn đầu. Với các dự án đã ký hợp đồng bán hàng, chi phí tăng càng ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai. "Nếu kéo dài, doanh nghiệp mất uy tín, thị trường thiếu nguồn cung", bà Hương nói.

Báo cáo từ Dat Xanh Services cho thấy người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên dự án có uy tín, đảm bảo tiến độ và chính sách thanh toán rõ ràng. Khi dòng vốn bị tắc nghẽn, doanh nghiệp không chỉ suy giảm uy tín mà còn mất lợi thế cạnh tranh, trong khi nguồn cung mở bán sụt giảm, kéo theo thanh khoản yếu và làm chậm quá trình phục hồi thị trường.

Diễn biến này phản ánh rõ trong nguồn cung dự kiến quý II. Theo DKRA Consulting, thị trường khó bứt phá, nguồn cung mới có thể chỉ đạt khoảng 5.000-7.000 sản phẩm, một phần do chủ đầu tư thận trọng trước áp lực lãi suất, phần do nhiều dự án chậm tiến độ, không đủ điều kiện bán hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng tín dụng giữ vai trò then chốt với bất động sản – lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và tác động lan tỏa mạnh. Tuy nhiên, cơ chế phân bổ hạn mức theo quý dù giúp kiểm soát nguồn vốn ngắn hạn lại làm giảm tính linh hoạt của dòng vốn đối với các dự án dài hạn.

Dẫn số liệu, ông cho biết năm 2025, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 19%, riêng bất động sản tăng hơn 24%. Do đó, việc kiểm soát tín dụng bất động sản không vượt mức chung trong năm 2026 có thể gây vướng mắc, nhất là với các khoản vay đã ký nhưng chậm giải ngân.

Theo ông Châu, tín dụng cần được điều hành linh hoạt hơn thay vì siết đồng loạt, ngân hàng có thể lựa chọn dự án hiệu quả để cho vay an toàn. "Tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với rủi ro nếu được kiểm soát đúng đối tượng và dự án', ông nói.

Từ thực tế này, ông đề xuất cơ quan quản lý cần có cơ chế linh hoạt để khơi thông dòng vốn, đặc biệt với các dự án đang tái cấu trúc hoặc có dấu hiệu phục hồi. Đồng thời, ngân hàng cần đẩy nhanh giải ngân theo tiến độ và pháp lý dự án, nhất là ở giai đoạn đầu khi doanh nghiệp chịu áp lực vốn lớn.

Về dài hạn, các chuyên gia cho rằng cần đa dạng hóa nguồn vốn để giảm phụ thuộc vào ngân hàng. PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nhận định nên phát triển mạnh thị trường vốn, đặc biệt là kênh trái phiếu, đồng thời tận dụng vai trò của Trung tâm Tài chính quốc tế TP HCM như một kênh dẫn vốn mới. Các mô hình huy động hiện đại như token hóa tài sản hay NFT cũng có thể mở ra hướng tiếp cận vốn mới cho thị trường.

"Nếu không thay đổi cấu trúc vốn, doanh nghiệp sẽ khó phát triển bền vững khi chu kỳ siết - nới tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4-5 năm", ông Huân nhấn mạnh.

Phương Uyên