Theo ghi nhận của VnExpress, thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội bắt đầu đi ngang từ cuối năm ngoái, thậm chí có dấu hiệu "cắt lỗ" vài trăm triệu đồng ở một số dự án vùng ven. Ví dụ tại phân khu hai tòa tháp cao 45 tầng ở đại đô thị phía bắc, một số căn 58 m2 được rao bán 104 triệu đồng một m2. Chủ nhà cho hay mức này hạ 7 triệu mỗi m2 so với giá ký hợp đồng mua bán, tương đương giá trị căn hộ giảm hơn 400 triệu đồng. Hay tại khu đô thị phía đông, nhiều căn từng được chủ tranh nhau mua chênh 200-400 triệu đồng từ đại lý hiện được rao bán ngang giá hợp đồng.

Quỹ căn diện tích lớn thậm chí được hạ giá 300-500 triệu đồng. Dù vậy, nhiều môi giới khu vực này cho hay thanh khoản rất chậm, rao bán nhiều tháng không có khách hỏi mua.

Trong báo cáo quý I vừa công bố, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết thị trường chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội có dấu hiệu giảm nhiệt. Giá bán trung bình đạt 62 triệu đồng mỗi m2, không thay đổi so với cuối quý IV/2025. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm trước, mức giá này đã tăng 21%.

CBRE nhìn nhận biên độ tăng giá chung cư thứ cấp đã giảm rõ rệt từ cuối năm ngoái. Đến hết quý I, hơn một nửa các dự án được hãng thống kê trên thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng giảm giá chào bán hoặc giữ nguyên so với quý trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, đánh giá đây là sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá phân khúc chung cư liên tục tăng mạnh qua nhiều quý, tạo thách thức cho khả năng chi trả của nhóm người mua ở thực. Bà nói, thời điểm này cũng là lúc một bộ phận chủ nhà hết ân hạn nợ gốc (chủ yếu với các dự án đang triển khai, xây dựng). Trong bối cảnh lãi suất biến động gây áp lực lên thanh khoản, "họ buộc phải chấp nhận hạ giá chào để có giao dịch".

Diễn biến trên cũng được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận. Hội cho biết tâm lý người mua nhà đang thận trọng hơn so với giai đoạn trước. Thanh khoản thị trường không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh rõ xu hướng phân hóa dòng tiền.

Khảo sát từ Hội đồng nghiên cứu VARS cho thấy số lượng sản phẩm cần thoát hàng trên thị trường gia tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Một số dự án (chung cư, nhà thấp tầng) ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng một sản phẩm. Tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá đã đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng áp lực tâm lý lên nhà đầu tư. Đây là nhóm từng dễ dàng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm với kỳ vọng "lướt sóng" vài trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Một dãy chung cư ở phía tây Hà Nội. Ảnh:Giang Huy

Trái ngược với diễn biến chững giá của thị trường thứ cấp, giá chung cư mới ra mắt tiếp tục leo thang và neo cao. CBRE chỉ ra tại giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 102 triệu đồng một m2, tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Mức này cao hơn cả TP HCM (trước sáp nhập), nơi có mặt bằng giá chung cư 91 triệu đồng một m2 cùng kỳ.

"Đây là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp ở Thủ đô duy trì ngưỡng trên 100 triệu một m2", CBRE đánh giá và cho biết xu hướng leo thang lan rộng ra khu vực ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, vốn được biết đến với nguồn cung tầm trung. Hai khu vực này đã xuất hiện những dự án mở bán với giá vượt trăm triệu đồng mỗi m2, thậm chí tiệm cận 150 triệu một m2.

Lý giải diễn biến trên, bà Nguyễn Hoài An cho hay đà tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp do các chi phí đầu vào của dự án như tiền thuê và sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá nguyên vật liệu... bị "đội lên" đáng kể. Những yếu tố này đều phản ánh vào giá mở bán của chủ đầu tư ra thị trường.

Với thị trường chuyển nhượng, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho biết nhu cầu mua ở và đầu tư suy giảm khi lãi suất cho vay có xu hướng tăng, mặt bằng giá neo cao, kéo sức hấp thụ sụt giảm. Ông nói, nếu diễn biến trái chiều trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tiếp tục gia tăng, người mua có xu hướng chuyển sang tìm sản phẩm chuyển nhượng giá "mềm". Điều này dẫn đến giỏ hàng cao cấp, siêu sang kém thu hút và ngày càng khó thanh khoản hơn, gia tăng nguy cơ tồn kho.

Thời gian tới, CBRE dự báo thị trường chung cư sẽ ngày càng cạnh tranh khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách hỗ trợ để giành khách mua. Trong năm nay, tổng nguồn cung dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương năm ngoái. "Người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn với yêu cầu khắt khe hơn", bà Nguyễn Hoài An nói và cho hay lợi thế sẽ nghiêng về dự án có chất lượng tốt cùng giá bán và chính sách bán hàng phù hợp với nhu cầu thực tế.

CEO EZ Property cũng khuyến nghị các chủ đầu tư cần cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, từng bước đưa giá nhà đất về mức hợp lý, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn. "Đây được xem là yếu tố quan trọng để khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực trong bối cảnh tín dụng cho bất động sản thắt chặt như hiện nay", ông cho hay.

Ngọc Diễm