Nhận tiền cọc xong, bên bán ‘lật kèo’

Theo trình bày của ông T. (ngụ tỉnh Quảng Ninh) tại TAND TP Cẩm Phả (nay là TAND khu vực 3 - Quảng Ninh), vào năm 2021, ông có nhu cầu mua đất.

Đến tháng 11/2021, ông T. ký hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất 102m2 của vợ chồng ông H. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 790 triệu đồng và ông T. đã đặt cọc 590 triệu đồng.

Theo thỏa thuận, trong vòng 120 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, vợ chồng ông H. có trách nhiệm tất toán khoản vay ngân hàng, xóa thế chấp, thực hiện thủ tục tách thửa và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, hết thời hạn vào tháng 2/2022, vợ chồng ông H. vẫn không hoàn tất các thủ tục như cam kết.

Ông T. cho biết đã nhiều lần yêu cầu vợ chồng ông H. tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc hoàn trả tiền cọc nhưng không nhận được sự hợp tác. Do đó, ông T. khởi kiện ra tòa, yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc 590 triệu đồng và khoản tiền phạt cọc tương đương, tổng cộng 1,18 tỷ đồng.

W-Ha Long 2025_17.jpg

Về phía bị đơn, vợ chồng ông H. thừa nhận có nhận tiền đặt cọc của ông T. nhưng cho rằng việc không thể tiếp tục giao dịch là do phát sinh vướng mắc khách quan. Cụ thể, trong quá trình làm thủ tục tách thửa, cơ quan chức năng cho biết thửa đất có tranh chấp với hộ liền kề và nằm trong hành lang đường điện nên không đủ điều kiện tách thửa.

Ông H. cho biết đã rút hồ sơ để bổ sung giấy tờ và có thông báo cho ông T. qua điện thoại, tuy nhiên không có tài liệu chứng minh.

Đáng chú ý, sau khi rút hồ sơ tách thửa, vợ chồng ông H. tiếp tục thế chấp lại toàn bộ thửa đất tại ngân hàng. Hai người cho rằng không vi phạm hợp đồng nên chỉ đồng ý trả lại tiền cọc, không chấp nhận khoản phạt.

Trong khi đó, cơ quan đăng ký đất đai xác nhận ông H. từng nộp hồ sơ xin tách thửa vào tháng 12/2021 nhưng đã chủ động rút hồ sơ trước khi có kết quả chính thức và không nộp lại lần nào sau đó.

Bên bán bị buộc trả cả tiền lẫn phạt

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận định việc vợ chồng ông H. không thực hiện đúng cam kết trong thời hạn đã thỏa thuận là vi phạm hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, họ không chứng minh được lý do khách quan, hợp pháp để miễn trừ trách nhiệm.

Từ đó, Tòa án quyết định buộc vợ chồng ông H. phải trả cho ông T. 590 triệu đồng tiền đặt cọc và 590 triệu đồng tiền phạt cọc, tổng cộng 1,18 tỷ đồng.

Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông H. kháng cáo. Hai người cho rằng cấp sơ thẩm chưa thẩm định thực tế thửa đất, là đối tượng của hợp đồng đặt cọc, nên việc giải quyết vụ án chưa đầy đủ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND tỉnh Quảng Ninh nhận định hợp đồng đặt cọc giữa ông T. và vợ chồng ông H. là hợp pháp, được công chứng; các bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật.

Tranh chấp trong vụ án là về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đặt cọc và hậu quả pháp lý của việc vi phạm, không phải tranh chấp về quyền sử dụng đất hay điều kiện tách thửa. Do đó, yêu cầu thẩm định thực tế thửa đất không phải là yếu tố quyết định để giải quyết vụ án.

Tòa cũng nhận định vợ chồng ông H. không thực hiện đúng cam kết và không chứng minh được lý do khách quan để miễn trừ trách nhiệm, nên kháng cáo không có căn cứ chấp nhận.

Từ các phân tích trên, Tòa phúc thẩm bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm, buộc vợ chồng ông H. trả cho ông T. tổng số tiền 1,18 tỷ đồng.

(Tham khảo Bản án sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 18/6/2025 của TAND TP Cẩm Phả - nay là TAND khu vực 3 - Quảng Ninh)