Đặt cọc mua đất chỉ qua điện thoại và Zalo

Theo trình bày của ông B. (ngụ TPHCM), ngày 3/3/2022, ông đã thỏa thuận bằng điện thoại và nhắn tin qua ứng dụng Zalo với ông T. (ngụ TP Hải Phòng) về việc chuyển nhượng một thửa đất rộng 1.000m2 tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nay là TPHCM.

Giá chuyển nhượng được thống nhất là 1,4 tỷ đồng, trong đó ông B. đặt cọc trước 200 triệu đồng và sẽ thanh toán phần còn lại sau khi hai bên hoàn tất thủ tục công chứng trong vòng 30 ngày.

Ngay trong ngày, ông B. đã chuyển khoản cho ông T. 200 triệu đồng tiền đặt cọc. Tuy nhiên, chỉ vài ngày sau, ông T. thông báo không muốn tiếp tục giao dịch và đề nghị hủy việc mua bán.

Theo ông B., hai bên thống nhất ông T. sẽ hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tiền đặt cọc theo quy định về phạt cọc.

W-mua bán đất vt.jpg

Ông T. đã hoàn trả 200 triệu đồng tiền cọc và 50 triệu đồng tiền phạt cọc, đồng thời nhắn tin xác nhận sẽ thanh toán nốt 150 triệu đồng còn lại. Tuy nhiên, khoản tiền này sau đó không được thực hiện.

Cho rằng ông T. không thực hiện theo thỏa thuận, ông B. khởi kiện ra tòa, yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông T. phải trả 150 triệu đồng tiền phạt cọc còn thiếu.

Không có hợp đồng giấy, tin nhắn Zalo vẫn là chứng cứ

Tại phiên sơ thẩm, ông T. thừa nhận các tin nhắn Zalo và sao kê ngân hàng do ông B. cung cấp là chính xác. Tuy nhiên, ông cho rằng hai bên chỉ trao đổi sơ bộ, không lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản nên không phát sinh nghĩa vụ bồi thường đầy đủ.

Theo ông T., sau khi tìm hiểu các quy định pháp luật, ông cho rằng giữa hai bên không có thỏa thuận cụ thể về việc phạt cọc nên không đồng ý trả tiếp 150 triệu đồng còn thiếu.

Hội đồng xét xử TAND quận Hồng Bàng (nay là TAND khu vực 3 - Hải Phòng) nhận định, theo Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể. Pháp luật cũng không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Trong vụ việc này, nội dung trao đổi qua điện thoại, tin nhắn Zalo cùng chứng từ chuyển khoản ngân hàng đã thể hiện rõ ý chí của các bên về việc giao kết hợp đồng đặt cọc.

Đáng chú ý, trong các tin nhắn Zalo, chính ông T. nhiều lần xác nhận đã nhận tiền cọc, hoàn trả tiền và cam kết thanh toán tiếp 150 triệu đồng còn lại. Theo tòa, đây là căn cứ thể hiện ông tự nguyện chấp nhận nghĩa vụ phạt cọc.

Tòa sơ thẩm cũng bác bỏ lập luận của ông T. khi cho rằng ông B. vi phạm thỏa thuận vì chậm thực hiện thủ tục trích lục thửa đất. Theo tòa, ông T. không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh lỗi thuộc về bên mua hoặc việc ông B. vi phạm nghĩa vụ dẫn đến giao dịch không thể tiếp tục thực hiện.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường khoản tiền tương đương, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Từ những căn cứ trên, tòa sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông B., buộc ông T. phải thanh toán tiếp 150 triệu đồng tiền phạt cọc còn thiếu. Nếu chậm thi hành án, ông T. còn phải chịu lãi đối với khoản tiền chưa thanh toán theo quy định của Bộ luật Dân sự.

(Tham khảo Bản án số 01/2023/DS-ST ngày 4/1/2023 của TAND quận Hồng Bàng, nay là TAND khu vực 3 - Hải Phòng)