Trước Tết Nguyên đán 2026, nhiều căn hộ tập thể cũ tại nội đô Hà Nội ghi nhận đợt tăng giá, mặt bằng phổ biến từ 60-80 triệu đồng/m2 tại các khu vực như Cửa Nam, Đống Đa, Kim Liên hay Thái Thịnh. Tuy nhiên, thị trường nhanh chóng đảo chiều khi nhiều chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá giảm từ 300-500 triệu đồng/căn, nhưng thanh khoản vẫn khá thấp.

Theo khảo sát thị trường, giá nhà tập thể cũ tại Hà Nội hiện dao động phổ biến trong khoảng 50-80 triệu đồng/m2 (diện tích sử dụng) tại các quận nội đô như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình hay Thanh Xuân. Những căn hộ nằm ở vị trí lõi trung tâm, sở hữu lợi thế về mặt tiền, căn góc hoặc diện tích nhỏ có thể được chào bán ở mức cao hơn, dao động từ 100 đến 160 triệu đồng/m2.

Tại phố Thái Thịnh, một căn 70m2 đang được chào bán khoảng 4,6 tỷ đồng (tương đương 65,7 triệu đồng/m2), trong khi khu Xã Đàn ghi nhận mức khoảng 58,9 triệu đồng/m2 cho căn 73m2.

Các khu như Vĩnh Hồ hay Thành Công dao động lần lượt quanh 68-74 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào vị trí và chất lượng căn hộ. Những căn diện tích lớn tại Phương Mai có mức giá mềm hơn, khoảng 53-55 triệu đồng/m2.

Khu TT E8 Thanh Xuân Bắc_093407.jpg

Ở quận Hai Bà Trưng (cũ), mức giá có sự chênh lệch đáng kể giữa các vị trí. Một căn hộ nhỏ 21m2 tại phố Bà Triệu được rao tới 3,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 166 triệu đồng/m2 nhờ lợi thế vị trí trung tâm, trong khi khu Hồng Hà phổ biến quanh mức 70-75 triệu đồng/m2.

Tại Ba Đình, các khu tập thể cũ như Đội Cấn có giá dao động từ 80 đến trên 100 triệu đồng/m2. Các căn hộ diện tích 50-70m2 thường có tổng giá trị từ 3 đến 7 tỷ đồng.

Phần lớn các khu tập thể xây dựng trước năm 2000 tại các quận nội đô như Đống Đa, Ba Đình hay Hai Bà Trưng hiện đã bước vào giai đoạn xuống cấp rõ rệt. Hạ tầng kỹ thuật lạc hậu, hệ thống điện nước cũ kỹ, không có thang máy, chỗ để xe hạn chế, phòng cháy chữa cháy không đạt tiêu chuẩn hiện đại... khiến trải nghiệm sinh hoạt kém tiện nghi so với mặt bằng nhà ở hiện nay. Nhiều căn còn bị cơi nới, cải tạo tự phát, làm gia tăng rủi ro về kết cấu và an toàn.

Giảm giá vẫn khó bán

Anh Quân (một môi giới tại Đống Đa) cho biết, dù nhiều chủ nhà đã chủ động giảm giá vài trăm triệu đồng để bán nhanh, nhưng lượng khách quan tâm thực tế vẫn rất hạn chế. Người mua hiện có xu hướng thận trọng hơn rõ rệt, ưu tiên khảo sát kỹ pháp lý, chất lượng công trình và so sánh với các lựa chọn khác trước khi quyết định.

Không ít trường hợp giao dịch rơi vào trạng thái “đàm phán kéo dài” rồi tạm dừng, khi bên mua tiếp tục chờ đợi mức giá tốt hơn thay vì xuống tiền nhanh như giai đoạn cuối năm trước.

Tệp khách mua nhà tập thể cũ hiện nay chủ yếu vẫn là người mua ở thực, có thu nhập trung bình, thường là các gia đình trẻ hoặc người làm việc lâu năm tại các quận nội đô. Nhóm này chấp nhận nhà cũ để đổi lấy vị trí thuận tiện, gần nơi làm việc và hạ tầng sẵn có trong bối cảnh giá chung cư mới liên tục leo thang.

Bên cạnh đó là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tìm kiếm những căn có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng để cải tạo rồi cho thuê hoặc bán lại kiếm chênh lệch. Hiện nhóm này đã thu hẹp đáng kể do biên lợi nhuận giảm và thanh khoản kém.

Theo anh Quân, chính đặc điểm của các nhóm khách này khiến việc giao dịch trở nên khó khăn hơn. Người mua ở thực thì cân nhắc kỹ lưỡng, trong khi nhà đầu tư lại có xu hướng ép giá sâu, còn những người “săn” vị trí hiếm thì chọn lọc rất gắt gao. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều căn hộ dù đã giảm giá vẫn khó chốt, giao dịch kéo dài và thanh khoản chung của thị trường ở mức thấp.

Để bán nhanh, anh Quân cho rằng chủ nhà cần đưa ra mức giá hợp lý. Người mua thường trả giá thấp và kéo dài thương lượng, vì vậy việc hỗ trợ một phần chi phí sang tên, nội thất... có thể giúp chốt giao dịch nhanh hơn.

Ngoài ra, chủ nhà cần cải thiện hiện trạng căn hộ ở mức hợp lý. Không cần đầu tư lớn, nhưng việc sơn sửa, dọn dẹp gọn gàng, xử lý các điểm xuống cấp (điện, nước, chống thấm...) sẽ giúp căn nhà dễ bán hơn, đặc biệt với nhóm khách mua ở thực.