Nhà đầu tư căn hộ hạ kỳ vọng lợi nhuận

Từng kỳ vọng lãi tiền tỷ khi bán căn hộ, anh Hùng nay chấp nhận giảm một nửa để thoát hàng.

Bốn tháng trước, anh Hùng rao bán căn hộ cao cấp hai phòng ngủ với giá 9,4 tỷ đồng. Căn hộ được anh mua cuối năm 2023 với giá khoảng 8 tỷ đồng, trong đó có 2 tỷ đồng là vốn vay ngân hàng. Sau khi tính lãi vay, thuế, phí và các chi phí phát sinh, anh kỳ vọng thu về gần một tỷ đồng lợi nhuận.

Dù vậy sau nhiều tháng không tìm được khách, anh buộc phải hạ giá bán. Từ mức 9,4 tỷ đồng giảm xuống 9,2 tỷ đồng rồi còn 8,9 tỷ đồng. Khoản lợi nhuận kỳ vọng cũng co lại từ gần một tỷ đồng xuống còn khoảng 700 triệu rồi tiếp tục giảm còn khoảng 500 triệu đồng.

"Nếu cách đây hai năm, mức giá này đã có người chốt ngay. Giờ người mua có quá nhiều lựa chọn nên bán khó hơn nhiều", anh nói và cho rằng, mức này thấp hơn nhiều tiền lãi gửi ngân hàng tính trên số vốn bỏ ra đầu tư.

Không chỉ những nhà đầu tư đang tìm cách thoát hàng phải hạ kỳ vọng lợi nhuận, nhóm xuống tiền hiện nay cũng thay đổi chiến lược. Chị Lan, một nhà đầu tư tại TP HCM, cho biết trước đây mỗi lần mua căn hộ đều đặt mục tiêu bán lại sau hai đến ba năm với mức chênh 15-20%. Tuy nhiên, với căn hộ vừa mua đầu năm nay, chị chỉ kỳ vọng mức tăng giá khoảng 8-10% trong 3-5 năm tới.

Trong thời gian chờ tài sản tăng giá, căn hộ sẽ được đưa vào khai thác cho thuê để tạo dòng tiền, bù đắp chi phí cơ hội và giảm áp lực phải bán trong giai đoạn thị trường chưa thuận lợi.

"Nếu mỗi tháng căn hộ mang về khoảng 18-20 triệu đồng tiền thuê, tôi vẫn có dòng tiền trong thời gian chờ thị trường tăng giá. Kỳ vọng lãi vài chục phần trăm chỉ sau một, hai năm như trước không còn thực tế", chị nói.

Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Sau giai đoạn tăng nóng từ năm 2023, thị trường căn hộ TP HCM đang dần hạ nhiệt. Nguồn cung sơ cấp dồi dào hơn mang đến nhiều lựa chọn cho người mua, đồng thời tạo sức ép cạnh tranh lớn lên thị trường chuyển nhượng. Điều này buộc nhiều nhà đầu tư phải hạ kỳ vọng lợi nhuận để tăng khả năng giao dịch.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam cho thấy tốc độ tăng giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM đang chậm lại. Tính riêng quý II, đà tăng đã giảm hơn 6 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Nếu giai đoạn 2024-2025, giá căn hộ thứ cấp mỗi quý đều tăng trung bình trên 10%, hiện mức tăng phổ biến chỉ còn khoảng 2%.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Giá căn hộ cao cấp giảm khoảng 5-8% so với mức đỉnh, trong khi thanh khoản tiếp tục phân hóa. Các dự án cao cấp mới có tỷ lệ hấp thụ dưới 30%, trong khi phân khúc trung cấp cao nhất cũng chỉ đạt khoảng 35%.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết việc bán lại căn hộ với mức lợi nhuận như kỳ vọng hiện khó hơn so với trước. Theo bà, khi động lực tăng giá suy yếu, nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận nếu muốn cải thiện thanh khoản.

"Ở một số khu vực, sau khi trừ chi phí nắm giữ, mức sinh lời từ sang tay căn hộ chỉ còn tương đương, thậm chí thấp hơn lãi suất gửi tiết kiệm", bà nói.

Theo bà, việc bán lại căn hộ hiện khó hơn do lãi suất vay mua nhà vẫn quanh 9,2%, trong khi nguồn cung sơ cấp tăng mạnh với nhiều dự án giá 60-80 triệu đồng mỗi m2 cùng chính sách ưu đãi. Người mua vì thế có nhiều lựa chọn hơn, buộc nhà đầu tư thứ cấp phải giảm kỳ vọng lợi nhuận để cải thiện thanh khoản.

Đồng tình, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định sau giai đoạn tăng nóng, thị trường căn hộ đang bước vào chu kỳ đầu tư bền vững hơn. Thay vì kỳ vọng lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê, chất lượng vận hành dự án và tiềm năng tăng giá trong trung, dài hạn.

Ông đánh giá áp lực chi phí vốn, mặt bằng lãi suất còn cao cùng các chương trình ưu đãi mạnh từ thị trường sơ cấp dần khiến nhiều chủ sở hữu thứ cấp phải điều chỉnh giá bán để tăng khả năng giao dịch. Mặt bằng giá căn hộ thứ cấp hiện giảm phổ biến 2-6% so với quý trước, chủ yếu ở các sản phẩm do nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nắm giữ.

Ngoài yếu tố giá, sự cải thiện của hạ tầng giao thông cũng đang thay đổi xu hướng lựa chọn nhà ở. Khi các tuyến kết nối giữa TP HCM và các đô thị vệ tinh được đẩy nhanh tiến độ, người mua sẵn sàng dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm để đổi lấy mức giá dễ tiếp cận hơn.

Dù vậy, các đơn vị nghiên cứu cho rằng thị trường chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên diện rộng. Điều thay đổi rõ nhất là kỳ vọng của nhà đầu tư. Khi nguồn cung gia tăng và người mua có thêm lựa chọn, chiến lược phổ biến hơn đang chuyển sang nắm giữ dài hạn, khai thác dòng tiền từ cho thuê thay vì chỉ chờ tăng giá để bán lại.

CBRE dự báo TP HCM mở rộng sẽ có khoảng 43.000 căn hộ mở bán trong năm 2026 và tiếp tục duy trì nguồn cung lớn trong các năm tới. Khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh cao hơn, chất lượng dự án, giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền sẽ trở thành yếu tố quyết định, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Phương Uyên