Nguy cơ 'đẩy' giá nhà nếu cho chủ đầu tư nhận cọc sớm

Đề xuất chủ đầu tư được nhận đặt cọc mua nhà trước khi đủ điều kiện mở bán có thể gia tăng tình trạng bán "lúa non", nguy cơ đẩy giá nhà để lướt cọc, theo chuyên gia.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó giữ nguyên quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Góp ý dự thảo Luật, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất nới thời điểm doanh nghiệp được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng ngay khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư. Mức cọc tối đa 5%.

HoREA cho biết ở giai đoạn hoàn tất các thủ tục pháp lý ban đầu, doanh nghiệp đã phải chi khoản vốn lớn để lập quỹ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và chuẩn bị dự án nhưng chưa được huy động vốn từ khách hàng. Việc cho phép nhận một khoản đặt cọc nhỏ sẽ góp phần cải thiện dòng tiền, giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ đủ điều kiện kinh doanh.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cũng đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản ngay khi dự án hoàn tất một số thủ tục pháp lý, thay vì chờ đủ điều kiện mở bán. Ông cho rằng cơ chế này giúp doanh nghiệp thăm dò nhu cầu thị trường, đánh giá sức mua để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai phù hợp. Trong khi đó, người mua có thể giữ chỗ và chốt giá từ giai đoạn đầu.

Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng đề xuất trên có thể dẫn đến tình trạng chủ đầu tư ồ ạt "bán lúa non", gây nguy cơ tranh chấp và đẩy rủi ro về phía người mua. Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho biết nếu đề xuất được thông qua, ranh giới giữa đặt cọc hợp pháp và huy động vốn trái phép có thể trở nên mong manh hơn.

Ông phân tích, chủ đầu tư có thể lợi dụng quy định để thu tiền ngay từ khi dự án còn rất sơ khai, trong khi các thủ tục giao đất, nghĩa vụ tài chính hay giấy phép xây dựng chưa hoàn tất. "Khi đó, người mua sẽ là bên phải gánh phần lớn rủi ro nếu dự án bị chậm tiến độ", ông nói.

Theo ông Kiên, việc cho phép nhận đặt cọc sớm có thể tăng nguy cơ huy động vốn trá hình. Nhiều năm qua, thị trường đã xuất hiện khá phổ biến tình trạng linh hoạt thu tiền của khách hàng dưới các tên gọi như "booking", giữ chỗ, phí ưu tiên, phí tư vấn hay phí dịch vụ", trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.Về bản chất, đây đều là các hình thức thu tiền trước của khách hàng để bán "nhà trên giấy".

Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng đề xuất này có thể tạo làn sóng huy động vốn sớm khi doanh nghiệp nhận cọc trên diện rộng khi triển khai đồng loạt các dự án. Họ có thể dùng dòng tiền từ dự án sau để xử lý khó khăn của dự án trước. Với chi phí nhận cọc thấp, nhiều đại lý, sàn giao dịch, nhà đầu tư có thể dễ dàng tham gia "ôm cọc" số lượng lớn, sau đó nhương lại quyền mua khi dự án đủ điều kiện mở bán.

Theo ông, tình trạng này có thể gia tăng các thông tin như "cháy booking, hết căn mã đẹp, sắp tăng giá ở đợt mở bán chính thức". Những thông tin này dễ tạo tâm lý khan hiếm, khiến người mua lo bỏ lỡ cơ hội (FOMO) và chấp nhận xuống tiền nhanh hơn, kể cả khi chưa có đầy đủ thông tin về dự án.

"Nếu hiện tượng này diễn ra phổ biến, tình trạng đầu cơ có thể hình thành từ rất sớm, khiến giá nhà bị đẩy lên ngay từ giai đoạn chưa mở bán. Trong khi đó, người mua có nhu cầu ở thực càng khó tiếp cận sản phẩm", ông Thịnh cho hay.

Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 8/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Trong văn bản tiếp thu, chỉnh lý, Bộ Xây dựng cho biết việc cho phép nhận tiền đặt cọc ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư xây dựng có thể dẫn đến chủ đầu tư huy động vốn sớm từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý cần thiết, không phù hợp với mục tiêu quản lý của luật.

Cơ quan soạn thảo nhìn nhận quy định về nhận đặt cọc với dự án hình thành trong tương lai là một trong những chính sách cốt lõi của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Chưa kể, chính sách này đã được cơ quan chủ trì soạn thảo, Chính phủ, Quốc hội cân nhắc kỹ khi nhằm khắc phục tình trạng huy động vốn trái phép, bán "lúa non", nhận giữ chỗ, đặt cọc với số tiền lớn khi dự án chưa đủ điều kiện. Vì thế, Bộ đề nghị giữ nguyên quy định hiện hành. .

Ngọc Diễm