Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy quý I, TP HCM và các tỉnh lân cận như Tây Ninh, Đồng Nai ghi nhận khoảng 6.500 căn hộ mở bán, giảm gần 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tình trạng khan hiếm nguồn cung được dự báo tiếp diễn trong quý II, khi toàn khu vực phía Nam chỉ có khoảng 5.000-7.000 căn hộ mở bán mới, tăng khoảng 7% so với quý trước. Theo DKRA, mức tăng này khá khiêm tốn so với diễn biến thường niên và thấp hơn nhiều so với dự kiến trước đó của đơn vị này.

Hãng tư vấn dịch vụ Knight Frank Việt Nam cũng nhận định nguồn cung căn hộ mở bán trong quý II tại TP HCM sau sáp nhập chỉ hơn 7.800 căn, riêng khu vực nội thành là khoảng 4.300 căn. Dù có cải thiện so với quý I, con số này vẫn thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng trước đó của thị trường.

Cùng quan điểm, Savills Việt Nam cho rằng lượng sản phẩm thực tế chào bán có thể chỉ đạt 60-70% kế hoạch ban đầu, khi nhiều doanh nghiệp chủ động thu hẹp rổ hàng để giảm áp lực tiêu thụ. Theo đó, tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM năm nay chỉ khoảng 13.000 căn, trong khi nhu cầu thực tế có thể lên tới 50.000 căn mỗi năm, dựa trên tốc độ đô thị hóa và gia tăng dân số.

Bất động sản khu Đông TP HCM ở TP Thủ Đức, với các dự án chung cư. Ảnh: Quỳnh Trần

Trong khi đó, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group ước tính tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới năm 2026 đạt khoảng 28.000-29.000 căn, thấp hơn khoảng 2.000 căn so với dự báo trước đó.

Xu hướng thận trọng cũng thể hiện rõ trong hoạt động bán hàng của nhiều chủ đầu tư. Lãnh đạo một doanh nghiệp phát triển dự án tại TP HCM cho biết các sự kiện bán hàng vẫn tổ chức nhưng quy mô thu hẹp đáng kể. Không ít dự án điều chỉnh lượng sản phẩm tung ra từ mức dự kiến 800-1.000 căn xuống còn khoảng 500-700 căn, nhằm thăm dò sức mua trước khi quyết định chiến lược cho giai đoạn tiếp theo.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho biết quý II thường là giai đoạn tăng tốc của thị trường, với nguồn cung có thể tăng 30-50% so với quý I, thậm chí gấp đôi nếu điều kiện vĩ mô thuận lợi. Tuy nhiên, năm nay thị trường chịu áp lực lớn từ lãi suất cao, tín dụng bị kiểm soát và các yếu tố bất ổn quốc tế. Các yếu tố trên khiến thanh khoản nhà đất quý I giảm sâu, chỉ đạt 20-30% so với cuối năm ngoái khiến doanh nghiệp dè dặt hơn khi triển khai dự án mới.

Theo ông Thắng, dù các ngân hàng đã có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất huy động, độ trễ chính sách khiến cả nguồn cung lẫn thanh khoản khó cải thiện trong ngắn hạn, nhất là khi mặt bằng giá vẫn ở mức cao. "Trong bối cảnh room tín dụng còn hạn chế, lãi suất duy trì ở mức cao và các yếu tố địa chính trị toàn cầu diễn biến phức tạp, nhiều chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong kế hoạch mở bán", ông cho hay.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc thị trường Savills TP HCM, nhận định chi phí tài chính là yếu tố chi phối lớn nhất hiện nay. Lãi suất cao làm giảm khả năng tiếp cận vốn của cả chủ đầu tư và người mua, kéo dài tiến độ ra hàng. Tâm lý thận trọng lan rộng khiến doanh nghiệp ưu tiên quan sát thị trường thay vì mở bán ồ ạt.

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, các chuyên gia cho rằng mặt bằng giá nhà ở tiếp tục được neo giữ. Dù thanh khoản có dấu hiệu chững lại, giá bán khó giảm sâu trên diện rộng khi chi phí phát triển dự án vẫn chịu áp lực từ lãi vay và giá vật liệu xây dựng tăng cao. Điều này tác động lớn đến sức mua của thị trường.

Bà Hương cho biết, cơ cấu nguồn cung quý này vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cao cấp và cao cấp, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng. Trong khi đó, phân khúc vừa túi tiền, vốn có nhu cầu lớn, tiếp tục khan hiếm. Chênh lệch rổ hàng dễ dẫn đến thị trường xuất hiện tình trạng phát sinh giao dịch cục bộ ở một số phân khúc nhất định.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định năm 2026, cạnh tranh trên thị trường sẽ chuyển từ số lượng sang chất lượng và độ an toàn của sản phẩm. Các chủ đầu tư phải chứng minh dự án "an toàn hơn, dễ mua hơn và dễ khai thác hơn" trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi tương xứng.

Theo ông, lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, chính sách bán hàng linh hoạt và hệ thống phân phối hiệu quả. Ngược lại, những đơn vị phụ thuộc nhiều vào vốn vay hoặc sản phẩm thiếu khác biệt sẽ gặp khó trong việc thu hút khách hàng.

Về thanh khoản, chuyên gia cho rằng người mua vẫn thận trọng nhưng không rời bỏ thị trường, với quyết định xuống tiền chậm hơn và ưu tiên nhu cầu thực. Diễn biến này khiến thị trường khó xuất hiện các đợt tăng nóng trong ngắn hạn, song có thể tạo nền tảng ổn định hơn về dài hạn. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp được khuyến nghị điều chỉnh chiến lược, tập trung vào pháp lý, tiến độ, chính sách thanh toán và giá trị sử dụng thực thay vì dựa vào tâm lý "sợ bỏ lỡ" như trước.

Phương Uyên