Nguồn cung nhà ở mới tại TP HCM hiện phân bố ra sao?

TP HCM có hơn 21.000 căn hộ đủ điều kiện mở bán từ đầu năm, trong đó cứ 10 căn hộ mới thì có hơn 5 căn nằm tại Bình Dương cũ, còn nội thành chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.

Theo danh sách 37 dự án được Sở Xây dựng TP HCM xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai từ đầu năm đến nay, thành phố có thêm 27.464 sản phẩm, gồm 21.165 căn hộ và 6.299 nhà ở thấp tầng.

Trong đó, Bình Dương cũ là khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ với 11.714 căn, chiếm hơn 55% toàn thị trường. Bình quân cứ 10 căn hộ mới của TP HCM được đưa ra thị trường, có hơn 5 căn nằm tại Bình Dương cũ. Quy mô nguồn cung cũng cao gấp 2,7 lần TP Thủ Đức và gần 5 lần khu vực nội thành cũ.

Phần lớn nguồn cung tại Bình Dương cũ là các dự án quy mô lớn như The Gió Riverside (2.905 căn), Khu chung cư Tân Đông Hiệp (1.451 căn), Happy One Mori Complex (1.144 căn), Khu căn hộ Phú Hưng (1.490 căn qua ba đợt mở bán), Tokyu Bình Dương (972 căn), Phúc Đạt Tân Uyên (936 căn), Symphony of Life (659 căn), ...

Đứng thứ hai là khu Đông (TP Thủ Đức cũ) với khoảng 4.310 căn hộ, chiếm hơn 20% nguồn cung toàn thị trường. Khu vực này ghi nhận nhiều dự án như Metro Star, Khu đô thị Sài Gòn Bình An, Khu chung cư Phú Hữu, Khu nhà ở Cát Lái, Narra Residences tại Thủ Thiêm và dự án tại Long Bình.

Trong khi đó, khu vực nội thành cũ chỉ chiếm khoảng 11% nguồn cung căn hộ. Từ đầu năm đến nay, số dự án mới khá hạn chế, chủ yếu gồm Khu tứ giác Bến Thành (214 căn), dự án số 66 Tân Thành (161 căn), NewTech (482 căn), chung cư Bình Đăng (276 căn) và nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (755 căn).

Ngoài ba khu vực trên, địa bàn Bà Rịa - Vũng Tàu cũ ghi nhận khoảng 2.551 căn hộ, tương đương 12% nguồn cung, chủ yếu đến từ Khu đô thị đường 3 Tháng 2 và Ecotown Phú Mỹ.

Biểu đồ cơ cấu nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán tại TP HCM theo khu vực. Ành: Phương Uyên

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung gần như tập trung tại các khu đô thị vùng ven. Trong tổng số 6.299 căn được phép bán, riêng Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn chiếm 3.549 căn. Dự án Vinhomes Green Paradise đóng góp hơn 2.000 căn thuộc nhiều phân khu, phần còn lại phân bổ tại Long Điền và Bình Trưng.

Cơ cấu này cho thấy nguồn cung nhà ở đang phân hóa rõ theo từng khu vực và loại hình sản phẩm. Bình Dương cũ và TP Thủ Đức tiếp tục là địa bàn phát triển căn hộ cao tầng, trong khi các khu vực còn nhiều quỹ đất như Cần Giờ hay vùng ven phía tây chủ yếu phát triển nhà phố, biệt thự và các khu đô thị thấp tầng.

Xu hướng này cũng được các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Theo One Mount Group, 66% nguồn cung mở bán mới của TP HCM trong quý II tập trung tại Bình Dương cũ, với nhiều dự án quy mô trên 1.000 căn và ngày càng thu hút các chủ đầu tư nước ngoài.

CBRE cũng cho biết gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán trong nửa đầu năm đến từ Bình Dương cũ. Không chỉ chiếm ưu thế về số lượng, quy mô dự án tại khu vực này cũng ngày càng lớn khi nhiều dự án mở bán từ 800 đến hơn 1.000 căn, cao hơn đáng kể mức phổ biến khoảng 500-600 căn những năm trước.

Lý giải xu hướng này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng Bình Dương cũ không còn là thị trường vệ tinh mà đã trở thành một phần quan trọng của thị trường nhà ở TP HCM sau khi mở rộng địa giới.

Theo bà, khu vực này vẫn còn quỹ đất lớn để phát triển nhà ở và nhiều khả năng sẽ tiếp tục đóng góp 70-80% nguồn cung căn hộ mới trong ít nhất 5 năm tới. Trong khi nội đô TP HCM hầu như không còn quỹ đất đủ lớn để phát triển các khu đô thị quy mô hàng chục ha, Bình Dương cũ vẫn sở hữu nhiều khu đất sạch đã hoàn thiện quy hoạch và pháp lý, tạo điều kiện triển khai các dự án hàng nghìn căn hộ với chi phí hợp lý hơn.

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Savills Việt Nam, nhìn nhận quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí tạo lập và giải phóng mặt bằng tăng mạnh khiến các dự án quy mô lớn khó triển khai. Trong khi đó, Bình Dương cũ, TP Thủ Đức và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ vẫn còn dư địa phát triển, đồng thời hưởng lợi từ hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Bà Hương đánh giá việc mở rộng quốc lộ 13, triển khai Vành đai 3 cùng nhiều tuyến kết nối liên vùng đang rút ngắn thời gian di chuyển giữa trung tâm TP HCM và khu vực phía Đông Bắc. Hạ tầng cải thiện giúp người mua sẵn sàng chấp nhận khoảng cách xa hơn để đổi lấy mức giá phù hợp và không gian sống tốt hơn.

Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu, TP HCM sẽ có thêm khoảng 15.000-20.000 căn hộ mở bán trong nửa cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm lên 30.000-35.000 căn. Đến cuối năm 2027, thành phố dự kiến có khoảng 76.000 căn hộ mới, trong đó gần 58% tập trung tại các khu vực mở rộng sau sáp nhập.

Diễn biến này cho thấy nguồn cung nhà ở mới sẽ tiếp tục nghiêng về các đô thị mở rộng, nơi còn quỹ đất lớn và nhiều dự án quy mô hàng nghìn căn đang được triển khai. Trong khi đó, khu vực trung tâm chủ yếu bổ sung nguồn cung từ các dự án đơn lẻ hoặc tái phát triển trên quỹ đất hiện hữu, thay vì xuất hiện thêm các đại đô thị như trước.

Phương Uyên