Mức lãi suất nào khiến người mua nhà sẵn sàng đi vay?

Hầu hết người mua nhà chỉ sẵn sàng đi vay khi lãi suất dưới 9% một năm, trong khi mặt bằng lãi vay hiện phổ biến 12-14%, tạo khoảng cách lớn giữa kỳ vọng và thực tế.

Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản mới công bố của PropertyGuru cho thấy hơn 80% người mua nhà và nhà đầu tư chỉ chấp nhận vay mua bất động sản khi lãi suất dưới 9% một năm.

Trong đó, 43% người được khảo sát cho biết mức lãi suất phù hợp nhất là 5-7% một năm, khoảng 38% chấp nhận mức 7-9%. Chỉ khoảng 19% cho biết có thể "gồng" với lãi suất từ 9-11%, trong khi toàn bộ người tham gia khảo sát đều cho biết sẽ dừng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu lãi vay từ 11% trở lên.

Theo PropertyGuru, hơn 90% người mua hiện vẫn có nhu cầu sử dụng vốn vay ở các mức độ khác nhau. Tuy nhiên, phần lớn mong muốn khoản trả góp hàng tháng, gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập. Đây cũng là lý do mặt bằng lãi suất hiện nay trở thành rào cản lớn với quyết định xuống tiền.

Nhận định này tương đồng với đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế, Tài chính, Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI). Đơn vị này đánh giá, để sức cầu phục hồi rõ nét, lãi suất vay mua nhà cần duy trì ở mức ưu đãi khoảng 6-8% một năm, trong khi lãi suất thả nổi sau ưu đãi không nên vượt quá 11%. Đây cũng là ngưỡng tiệm cận mức lãi suất mà đa số người mua trong khảo sát của PropertyGuru cho biết có thể chấp nhận.

Dưới góc độ tài chính cá nhân, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng với một hộ gia đình có tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng, nếu muốn khoản trả nợ vay chỉ chiếm 20-40% thu nhập (tương đương 6-12 triệu đồng mỗi tháng), họ chỉ có thể vay khoảng 1-1,2 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất 8-10% một năm. Điều này đồng nghĩa người mua phải có sẵn khoảng 60% giá trị căn nhà.

Nếu vay 50% giá trị tài sản trong cùng thời hạn, người mua sẽ phải trả khoảng 12-14 triệu đồng mỗi tháng khi lãi suất ở mức 8-10%, tương đương 42-48% thu nhập. Trường hợp lãi suất tăng lên 12-14%, khoản trả góp có thể chiếm tới 55-60% thu nhập. Ông Kiên tính toán, để quyết định vay mua nhà trong bối cảnh hiện nay, người dân buộc phải có thu nhập cao hơn hoặc tích lũy được tỷ lệ vốn tự có lớn hơn nhằm giảm áp lực trả nợ.

Người mua nhà tham quan một dự án căn hộ tại TP HCM. Ảnh: Phương Uyên

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất trên thị trường hiện vẫn cao hơn đáng kể so với ngưỡng người mua kỳ vọng.

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của DXS-FERI cho thấy, lãi suất vay mua bất động sản sau ưu đãi phổ biến ở mức 12-14% một năm. Một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã tăng lên 15-16%.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, cho rằng áp lực lãi vay đang tác động trực tiếp đến cả người mua lẫn doanh nghiệp. Chi phí tài chính tăng khiến nhiều khách hàng trì hoãn kế hoạch mua nhà vì lo ngại khả năng trả nợ trong dài hạn, trong khi chủ đầu tư cũng gặp khó khăn hơn trong việc tiêu thụ sản phẩm do lượng khách đủ điều kiện vay vốn ngày càng thu hẹp.

Áp lực chi phí vốn cũng phản ánh rõ lên thanh khoản thị trường. DXS-FERI ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 20-30%, giảm 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với nửa cuối năm 2025.

Miền Nam ghi nhận mức sụt giảm mạnh nhất khi tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 25-30%, thấp hơn khoảng 20 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Miền Bắc đạt 20-30%, trong khi miền Trung và miền Tây lần lượt dao động 10-15% và 7-10%. Theo đơn vị này, giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, trong khi những sản phẩm mang tính đầu tư, đặc biệt sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, ghi nhận lượng giao dịch khá hạn chế.

Diễn biến trên cho thấy điểm nghẽn của thị trường hiện không còn nằm ở nguồn cung mà là chi phí vốn. Khi lãi suất duy trì ở mức cao, người mua ngày càng cân nhắc kỹ khả năng trả nợ, đồng thời ưu tiên các sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và năng lực tài chính thay vì kỳ vọng lướt sóng hay lợi nhuận ngắn hạn.

Nhận định về câu chuyện lãi suất, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng khả năng mặt bằng lãi suất sớm quay trở lại mức thấp như những năm trước là không cao.

Theo ông giai đoạn 2026-2030, nền kinh tế cần lượng vốn rất lớn để phục vụ mục tiêu tăng trưởng, buộc các ngân hàng phải duy trì lãi suất huy động đủ hấp dẫn để thu hút dòng tiền. Bên cạnh đó, sự phục hồi của các kênh đầu tư như chứng khoán và bất động sản cùng áp lực lạm phát khiến dư địa giảm mạnh lãi suất không còn nhiều.

"Có thể sẽ có những thời điểm lãi suất giảm nhẹ hoặc áp dụng với một số lĩnh vực ưu tiên, nhưng rất khó quay trở lại giai đoạn lãi suất thấp như trước. Đây sẽ là mặt bằng lãi suất mới mà doanh nghiệp và người mua nhà cần thích nghi", ông nói.

Cho rằng mặt bằng lãi suất thấp khó sớm quay trở lại, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị người mua thay đổi cách tiếp cận thay vì chờ chi phí vay giảm sâu. Theo ông, người vay chỉ nên dành khoảng 30% thu nhập hàng tháng để trả nợ mua nhà, đồng thời ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp.

Ở phía doanh nghiệp, các chủ đầu tư cần giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cân đối lại tỷ trọng vốn chủ sở hữu và vốn vay, đồng thời đa dạng hóa các kênh huy động nhằm xây dựng cấu trúc tài chính bền vững hơn.

DXS-FERI dự báo chi phí vay trong nửa cuối năm nhiều khả năng vẫn neo ở mức 12-14% khi Chính phủ tiếp tục ưu tiên kiểm soát lạm phát và duy trì tăng trưởng bền vững. Với kịch bản này, người có nhu cầu mua nhà được dự báo vẫn giữ tâm lý thận trọng và chưa sẵn sàng sử dụng đòn bẩy tài chính nếu khoản trả nợ vượt quá khoảng 40% thu nhập.

Phương Uyên