Nguồn cung và giá bán cùng tăng

"Từ giờ anh mua là nhà TPHCM rồi!", đây là lời giới thiệu của nhiều môi giới khi PV VietNamNet khảo sát một số dự án căn hộ tại Dĩ An và Thuận An những ngày gần đây. Cùng một dự án, cùng một vị trí, nhưng sau khi địa giới hành chính thay đổi, cách chào bán cũng thay đổi.

Không chỉ căn hộ, nhiều lô đất nền trước đây được quảng bá là "giáp TP Thủ Đức" nay được giới thiệu là "đất TPHCM". Theo các môi giới bất động sản, việc gắn với tên gọi TPHCM giúp sản phẩm dễ thu hút khách hàng hơn.

Kỳ vọng giá bất động sản tăng sau khi điều chỉnh địa giới hành chính không phải là điều mới. Tuy nhiên, giá chào bán và giá giao dịch trên thực tế không phải lúc nào cũng tăng cùng nhịp.

W-căn hộ bình dương 3.JPG.jpg

Theo CBRE Việt Nam, Bình Dương cũ hiện là khu vực cung cấp lượng căn hộ lớn nhất cho thị trường TPHCM, chiếm gần 80% nguồn cung mở bán mới trong quý II/2026. Hơn một nửa số căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, lợi thế về giá đang dần thu hẹp khi mặt bằng giá tiếp tục tăng, trong khi khoảng 95% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp.

CBRE cho biết giá bán sơ cấp trung bình trên toàn thị trường TPHCM sau sáp nhập đạt khoảng 76 triệu đồng/m2, tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 90%.

Khảo sát của VietNamNet tại một số dự án cho thấy nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối đã thay đổi cách tiếp thị sau khi Bình Dương sáp nhập vào TPHCM. Dù tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường vẫn ở mức cao, theo ghi nhận thực tế tại một số dự án sau khi điều chỉnh địa giới hành chính, lượng giao dịch chưa ghi nhận biến động rõ rệt.

"Mác TPHCM" chưa đủ để người mua xuống tiền

Tại một dự án căn hộ ở Dĩ An, anh Dũng, nhân viên văn phòng làm việc tại Thủ Đức, cho biết gia đình chọn khu vực này vì thuận tiện đi lại, đồng thời giá bán vẫn thấp hơn nhiều dự án ở khu Đông TPHCM.

"Việc Bình Dương sáp nhập vào TPHCM giúp tôi yên tâm hơn về quy hoạch lâu dài. Tuy nhiên, điều tôi quan tâm nhất khi chọn mua dự án vẫn là hạ tầng giao thông, trường học và các tiện ích xung quanh", anh Dũng nói.

Xu hướng này cũng được các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận trong các báo cáo gần đây. Avison Young nhận định, sự phát triển của các tuyến metro và hạ tầng liên vùng như Vành đai 3 sẽ thúc đẩy nhu cầu ở thực. Người mua ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, giao thông thuận tiện và hệ thống tiện ích đồng bộ hơn là chỉ dựa vào yếu tố tên gọi hành chính.

Trong khi đó, JLL Việt Nam nhận xét người mua nhà hiện ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối thuận lợi thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản đang được hỗ trợ bởi ba động lực: hạ tầng, thể chế và dòng vốn. Theo bà, dư địa phát triển sẽ mở rộng sang những khu vực có hệ thống metro, hạ tầng logistics và kết nối liên vùng, thay vì chỉ tập trung tại khu vực trung tâm.

Dĩ An và Thuận An là hai địa bàn kết nối trực tiếp với Thủ Đức thông qua Quốc lộ 13, Vành đai 3 cùng nhiều dự án giao thông đang được triển khai.

Theo CBRE Việt Nam, việc mở rộng Quốc lộ 13 cùng các tuyến vành đai, đường sắt và cao tốc liên vùng sẽ góp phần mở rộng không gian đô thị, qua đó tạo động lực cho thị trường bất động sản tại những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng.