Tài liệu thẩm định dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về cơ chế, chính sách đặc thù đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển tại TP Đà Nẵng vừa được Bộ Tài chính gửi tới Bộ Tư pháp.

Dự thảo nghị định quy định các cơ chế, chính sách đặc thù về quy hoạch, đầu tư, tài chính, thuế, đất đai, tài nguyên, môi trường, xuất khẩu, nhập khẩu, thủ tục hành chính đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển có quy mô vốn đầu tư từ 100.000 tỷ đồng trở lên tại TP Đà Nẵng.

Khu đô thị lấn biển là khu đô thị được hình thành thông qua hoạt động lấn biển theo quy hoạch chung TP Đà Nẵng hoặc quy hoạch TP Đà Nẵng.

Đề xuất giảm tỷ lệ sở hữu vốn

Dự thảo nghị định quy định, thời hạn hoạt động của dự án xây dựng khu đô thị lấn biển không quá 70 năm.

Nhà đầu tư chiến lược thực hiện dự án khu đô thị lấn biển phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư và đáp ứng một trong các điều kiện sau:

Có vốn chủ sở hữu góp vào dự án tối thiểu bằng 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô vốn đầu tư từ 100.000 đến 150.000 tỷ đồng.

Có vốn chủ sở hữu góp vào dự án tối thiểu bằng 10% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô vốn đầu tư trên 150.000 tỷ đồng.

Theo tờ trình, cơ quan soạn thảo cho biết, hiện nay, điểm b khoản 5 Điều 1 Nghị quyết số 259/2025/QH15 đang quy định thống nhất mức vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng vốn đầu tư đối với các dự án khu đô thị lấn biển có quy mô từ 100.000 tỷ đồng trở lên.

W-sieu du an lan bien Da Nang.jpg

Tuy nhiên, việc áp dụng một tỷ lệ cố định 15% cho mọi dự án có quy mô rất lớn phát sinh một số khó khăn trong thực tiễn. Đối với dự án có tổng mức đầu tư khoảng 100.000 tỷ đồng, mức vốn chủ sở hữu tương ứng khoảng 15.000 tỷ đồng, tuy lớn nhưng về cơ bản vẫn có thể được nhà đầu tư chiến lược thu xếp.

Trong khi đó, đối với dự án có quy mô khoảng 360.000 tỷ đồng, nếu tiếp tục áp dụng tỷ lệ 15% thì vốn chủ sở hữu phải bố trí lên tới khoảng 54.000 tỷ đồng, là mức rất lớn, vượt quá khả năng huy động của phần lớn nhà đầu tư chiến lược trong thời gian ngắn.

“Mặt khác, đặc thù của dự án khu đô thị lấn biển là hợp phần san lấp, tạo lập nền đất thường kéo dài trong nhiều năm. Do đó, việc yêu cầu góp ngay toàn bộ phần vốn chủ sở hữu lớn như trên từ giai đoạn đầu không phù hợp với tiến độ sử dụng vốn thực tế, dẫn đến tình trạng một phần vốn phải nằm chờ, chưa thể đưa vào khai thác hiệu quả, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn và gia tăng chi phí tài chính cho nhà đầu tư.

Từ đó, quy định cố định một mức 15% đối với toàn bộ các dự án từ 100.000 tỷ đồng trở lên có thể làm giảm tính khả thi trong thu hút nhà đầu tư chiến lược và thực hiện dự án.

Trên thực tế, số lượng dự án có quy mô và tính chất tương tự không nhiều, do đó việc áp dụng tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu ở mức 10% đối với các dự án có quy mô trên 150.000 tỷ đồng vẫn bảo đảm yêu cầu về năng lực tài chính của nhà đầu tư, đồng thời tạo điều kiện nâng cao tính khả thi trong thu hút và triển khai các dự án lấn biển quy mô đặc biệt lớn”, tờ trình nêu rõ.

Nhiều cơ chế linh hoạt về đất đai, chuyển nhượng

Liên quan đến cơ chế về đất đai, tài nguyên và môi trường, dự thảo quy định nhà đầu tư chiến lược thực hiện dự án khu đô thị lấn biển không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án hoặc tại khu vực khác. Thay vào đó, nhà đầu tư phải nộp khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để phục vụ phát triển nhà ở xã hội.

Dự thảo cũng cho phép nhà đầu tư được chuyển nhượng một phần dự án sau khi hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết; đồng thời được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đã hoàn thiện hạ tầng.

Đáng chú ý, nhà đầu tư được phép chuyển nhượng nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài với tỷ lệ tối đa 50% số căn hộ trong một tòa chung cư. Đối với nhà ở riêng lẻ (biệt thự, liền kề) tại khu vực có quy mô dân số 10.000 người, số lượng sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài không vượt quá 250 căn, trừ các khu vực liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Ngoài ra, nhà đầu tư còn được chuyển nhượng một phần công trình xây dựng như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng và diện tích sàn trong công trình với tỷ lệ tối đa 50% cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Theo quy hoạch TP Đà Nẵng được phê duyệt, trước mắt sẽ hình thành khu đô thị lấn biển tại vịnh Đà Nẵng, dự kiến khu đô thị có quy mô khoảng 1.428 ha, ngoài khơi đối diện đường Nguyễn Tất Thành, gồm 5 cụm đảo nhân tạo đa chức năng và hệ thống đê, đảo điều tiết thủy văn, cảnh quan kết nối.

Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 355.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 14 tỷ USD), thời gian thực hiện khoảng 15 năm, từ năm 2026 đến năm 2040.