Lời toà soạn:

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đối diện một biến số quan trọng: mặt bằng lãi suất cho vay gia tăng trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được định hướng khoảng 15% và dòng vốn vào lĩnh vực này bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Khi room tín dụng hữu hạn, các ngân hàng buộc phải cơ cấu lại ưu tiên, kéo theo chi phí vay mua nhà tăng đáng kể. Nhiều người mua nhà vì thế rơi vào tâm thế lo lắng, thậm chí “sống trong sợ hãi” trước áp lực trả nợ dài hạn.

Tuyến bài “Bất động sản trước áp lực lãi suất tăng cao” của VietNamNet nhằm phân tích đa chiều tác động của xu hướng này: từ gánh nặng tài chính với người vay, sự thay đổi chiến lược của chủ đầu tư, đến mục tiêu “nắn” dòng tiền, kiểm soát rủi ro và đưa thị trường về giá trị thực. Liệu lãi suất cao sẽ làm chùn bước nhu cầu hay trở thành phép thử cần thiết để thanh lọc và tái cân bằng thị trường?

Người vay mua nhà lo lắng

Chị Thu Hương (Hà Nội) đang có khoản vay hơn 4 tỷ đồng tại một ngân hàng Big 4 vô cùng lo lắng khi lãi suất cho vay nhiều ngân hàng đang tăng mạnh.

Chị cho biết, tháng 8 năm ngoái, sau khi tính toán kỹ lưỡng, cân đối từng khoản tiền tích lũy và thu nhập hàng tháng, vợ chồng chị quyết định mua căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 100m2, giá hơn 6 tỷ đồng nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt khi các con đã lớn.

Với 30% giá trị căn hộ từ nguồn tiền sẵn có, vợ chồng chị ký hợp đồng vay ngân hàng 4,4 tỷ đồng, hưởng lãi suất ưu đãi 6,3%/năm trong 12 tháng đầu.

“Tới tháng 8 này là tròn 12 tháng vay vốn, chúng tôi sẽ không còn được hưởng mức lãi suất hơn 6% nữa. Lãi suất cho vay hiện tăng gần gấp đôi khiến vợ chồng tôi thực sự lo lắng. Kế hoạch tài chính trả nợ ngân hàng không còn như dự tính ban đầu, buộc phải tính toán lại, nếu không sẽ rất áp lực trong việc chi trả lãi vay”, chị Hương chia sẻ.

Nhiều người đang "sống trong sợ hãi" như chị Hương khi năm 2026 được dự báo sẽ là một năm tín dụng cho bất động sản đắt đỏ hơn nhiều.

Năm 2026, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được định hướng ở mức khoảng 15%; trong đó, tín dụng bất động sản về cơ bản không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung của từng ngân hàng. Trong bối cảnh room tín dụng hữu hạn, buộc các tổ chức tín dụng phải tính toán lại cơ cấu và ưu tiên phân bổ dòng vốn.

W-tin dung bat dong san 1.jpg

Nhiều ngân hàng đã có động thái tăng lãi suất cho vay mua nhà. Đơn cử, một chi nhánh của Vietcombank tại TP.HCM công bố, mức lãi suất cho vay bất động sản là 9,6%/năm cố định 6 tháng, 9,9%/năm cố định 12 tháng, 13,6%/năm cố định 18 tháng. Đáng chú ý, lãi suất vay cố định 24 tháng lên đến 13,9%/năm.

Ngân hàng thông báo phí trả trước hạn là 2% trên số tiền trả trước hạn trong 3 năm đầu tiên, 1% trên số tiền trả trước hạn trong 2 năm tiếp theo.

Tại BIDV, ngân hàng cũng tăng lãi suất cho vay các nhu cầu nhà ở tối thiểu là 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; tối thiểu 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và lãi suất lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu.

Hay tại Vietinbank, lãi suất cho vay 10%/năm trong 36 tháng đầu tiên. Lãi suất thả nổi cộng thêm 3,5%/năm.

“Nắn” dòng tiền, chặn rủi ro cho thị trường

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho hay, trong hai năm qua, mức lãi suất cho vay bất động sản duy trì ở mức thấp, dao động khoảng 6,5 - 7%/năm. Đây là mức chi phí rất hợp lý đối với người mua nhà, góp phần kích cầu thị trường.

Tuy nhiên, tình trạng nguồn cung ít trong khi nhu cầu cao đã đẩy giá bất động sản liên tục đi lên. Trước lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản gia tăng mạnh trong hai năm vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã phải đưa ra các biện pháp “nắn” lại dòng tiền nhằm ngăn chặn những rủi ro cho thị trường.

Theo ông Quyết, ở thời điểm hiện tại, lãi suất cho vay mua nhà tăng cao đang gây ra không ít khó khăn cho người mua. Thay vì chỉ phải chịu mức lãi suất 6,5% như trước đây, hiện có những ngân hàng đã đẩy lãi suất cho vay lên tới mức 13%. Điều này đồng nghĩa với việc số tiền trả lãi vay của khách hàng bị đội lên gấp đôi so với trước, qua đó giới hạn khả năng tiếp cận của người mua do chi phí tài chính quá cao.

Tuy nhiên, nhìn nhận ở mặt tích cực, ông cho rằng bối cảnh này sẽ giúp người mua hạn chế việc lạm dụng đòn bẩy tài chính.

“Trước đây, khách hàng chỉ cần có sẵn khoảng 20-30% số tiền là có thể mua được nhà và phần còn lại đi vay ngân hàng. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính lên đến 70-80% sẽ tiềm ẩn rủi ro rất lớn nếu người vay gặp khó khăn trong việc trả nợ lãi. Do đó, bài toán an toàn và hợp lý hơn trong giai đoạn này là người mua cần có dòng tiền tốt, thu nhập đều đặn với tỷ lệ vốn tự có ít nhất từ 50-60% và chỉ nên đi vay khoảng 30-40%”, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nói.

W-siet vay mua nha.jpg

Bên cạnh đó, việc kiểm soát chặt tín dụng sẽ đóng vai trò điều chỉnh lại thị trường bất động sản, ngăn chặn đà tăng trưởng quá nóng. Khi chi phí vốn ngân hàng cao và nguồn cung dồi dào hơn, những khách hàng có sẵn tiền mặt sẽ nắm trong tay nhiều quyền lựa chọn.

Đồng thời, các chủ đầu tư cũng buộc phải tự điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Thay vì chỉ tập trung đầu tư vào phân khúc cao cấp hay siêu cao cấp, các doanh nghiệp sẽ phải đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc trung bình khá để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế, mang lại những tác động tốt cho toàn thị trường.

“Kiểm soát tín dụng với bất động sản, tăng lãi suất cho vay sẽ giúp thị trường bất động sản lành mạnh hơn. Thay vì cứ tăng giá, bán giá cao, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, vay vốn quá nhiều thì bây giờ sẽ đưa về giá trị thật của bất động sản, giúp thị trường bình ổn và bền vững hơn”, ông Quyết nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi) cũng cho rằng, với người mua nhà, đặc biệt là nhóm vay trung và dài hạn, lãi suất cao là yếu tố thay đổi căn bản cách ra quyết định. Một khoản vay vài tỷ đồng trong 15-20 năm, nếu lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, không chỉ làm tăng áp lực trả nợ hàng tháng mà còn làm biến đổi toàn bộ cấu trúc ngân sách gia đình. Tổng chi phí lãi phát sinh trong suốt vòng đời khoản vay có thể tăng thêm hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.

Do đó, người mua buộc phải thận trọng và chuyên nghiệp hơn trong hoạch định tài chính. Tỷ lệ vốn tự có được nâng lên, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tối đa. Sản phẩm được lựa chọn dựa trên thu nhập thực tế thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá. Các kịch bản tài chính như lãi suất tăng, thu nhập suy giảm, biến động kinh tế cần được tính đến ngay từ đầu.

“Điều đáng chú ý là nhu cầu nhà ở thực tại Việt Nam vẫn rất lớn. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng, cùng với xu hướng nâng cấp chất lượng sống tạo nên nền tảng bền vững cho thị trường. Lãi suất cao không triệt tiêu nhu cầu; nó khiến quyết định mua nhà trở nên chín chắn hơn, gắn với năng lực tài chính thực thay vì tâm lý đám đông”, ông Huy nói.