Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ doanh nghiệp, Savills Việt Nam, mặt bằng lãi suất đang vào giai đoạn điều chỉnh mang tính chu kỳ, khi các ngân hàng rà soát lại cơ cấu tín dụng sau thời điểm giải ngân mạnh cuối năm và siết chặt tiêu chí cho vay với lĩnh vực bất động sản.

Đại diện Savills Việt Nam nhận định, trong ngắn hạn, thanh khoản thị trường có thể tiếp tục phân hóa, trong đó các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc có giá trị lớn, đặc biệt là phân khúc cao cấp vượt nhu cầu thực, sẽ đối mặt với áp lực giao dịch giảm.

Các loại hình như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc bất động sản cao cấp có giá cao được dự báo khó duy trì thanh khoản nếu chi phí vay tiếp tục neo ở mức cao, nhất là với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Ngược lại, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có thể khai thác ngay như căn hộ tầm trung, nhà ở trong khu dân cư hiện hữu hay sản phẩm có dòng tiền cho thuê ổn định được kỳ vọng duy trì sức hấp thụ tốt hơn trong bối cảnh thị trường thận trọng.

Thị trường bất động sản trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Cùng quan điểm, Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết đà tăng lãi suất đang tạo áp lực trực tiếp lên thanh khoản thị trường bất động sản, khiến giao dịch có xu hướng chậm lại trên diện rộng. Khi chi phí vốn gia tăng và điều kiện vay bị siết chặt, dòng tiền trở nên thận trọng hơn, đặc biệt với các quyết định đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Tuy nhiên, sự suy giảm này không diễn ra đồng đều. Theo đơn vị này, thanh khoản đang có xu hướng phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Những sản phẩm giá trị lớn, phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như bất động sản giá cao hoặc tại các khu vực từng "tăng nóng" được dự báo chịu áp lực giảm giao dịch mạnh hơn.

Trong khi đó, dòng tiền vẫn duy trì ở các phân khúc phục vụ nhu cầu thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn, khi nhà đầu tư ưu tiên yếu tố an toàn, hiệu quả khai thác và khả năng kiểm soát rủi ro thay vì tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn.

Ở phía người mua, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và người mua lần đầu, áp lực chi phí tài chính gia tăng dẫn đến xu hướng trì hoãn giao dịch hoặc dịch chuyển ra khu vực có mức giá thấp hơn. Qua đó, tác động trực tiếp đến thanh khoản của các dự án có giá cao.

Cùng xu hướng, dữ liệu từ DKRA Việt Nam cho thấy thanh khoản thị trường đã có dấu hiệu suy giảm từ trước Tết Nguyên đán. Lượng đặt chỗ tại các dự án chỉ đạt khoảng 30-40% so với giai đoạn trước khi có thông tin tăng lãi vay và tiếp tục duy trì ở mức thấp trong những tháng đầu năm. Riêng khu vực trung tâm TP HCM, nơi phần lớn nguồn cung là sản phẩm cao cấp, tỷ lệ hấp thụ các tháng đầu năm chỉ đạt khoảng 40%. Thanh khoản giảm nhưng đồng đều, theo DKRA, nhu cầu vẫn tập trung vào những phân khúc giá phải chăng, đáp ứng nhu cầu thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Sự suy giảm này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung nội thành TP HCM tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp. Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy giá căn hộ sơ cấp trung bình tại nội thành TP HCM đã lên khoảng 102 triệu đồng mỗi m2. Tỷ trọng căn hộ có giá trên 110 triệu đồng mỗi m2 chiếm hơn một nửa nguồn cung mới đang triển khai tại thành phố. Ngược lại, phân khúc dưới 50 triệu đồng mỗi m2 chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, khoảng 12%.

Các chuyên gia dự báo trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, thanh khoản phân khúc nhà cao cấp sẽ tiếp tục chịu áp lực trong ngắn hạn, khi chu kỳ bán hàng có xu hướng kéo dài hơn so với giai đoạn trước. Thay vì ghi nhận giao dịch nhanh, nhiều dự án có thể mất thêm thời gian để tìm được người mua phù hợp, kéo theo áp lực tồn kho gia tăng.

Để thích ứng, các chủ đầu tư được cho là sẽ phải điều chỉnh chiến lược bán hàng theo hướng linh hoạt hơn, như giãn tiến độ thanh toán, tăng ưu đãi hoặc hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu. Tuy nhiên, dư địa giảm giá trực tiếp không lớn trong bối cảnh chi phí đầu vào và áp lực tài chính vẫn ở mức cao.

Dẫu vậy, theo các chuyên gia, sự suy giảm thanh khoản không diễn ra đồng đều ngay trong chính phân khúc cao cấp. Những dự án có vị trí trung tâm, pháp lý hoàn chỉnh và có khả năng khai thác cho thuê vẫn duy trì mức độ quan tâm nhất định, trong khi các sản phẩm ở khu vực xa trung tâm hoặc giá bán vượt xa nhu cầu thực có thể gặp khó khăn rõ rệt hơn trong việc tìm kiếm giao dịch.

Về dài hạn, diễn biến này được xem là quá trình sàng lọc cần thiết, giúp thị trường bất động sản giảm dần phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính và hướng tới nền tảng phát triển bền vững hơn.

Phương Uyên