Thực tế lãi suất cho vay mua bất động sản

Nhìn vào “Biểu phí vay tham khảo” áp dụng đối với khoản vay thế chấp bất động sản tại một ngân hàng có chi nhánh ở TPHCM, Thuỳ Dương (31 tuổi) khá đắn đo.

Theo như biểu phí, lãi suất cho vay cố định trong 2 năm đầu là 8,9%/năm. Ở những năm tiếp theo, lãi suất áp dụng là lãi suất thả nổi.

Dương có ý định vay 1,5 tỷ đồng. Theo phía ngân hàng tính toán, thời hạn tối thiểu của khoản vay là 5 năm. Khi đó, gia đình Dương phải trả khoảng 30 triệu đồng/tháng (cả gốc và lãi).

“30 triệu đồng/tháng nằm trong khả năng tài chính của vợ chồng tôi. Nhưng điều khiến tôi băn khoăn là mức lãi suất thả nổi có thể tăng cao ở các giai đoạn trả nợ tiếp theo”, chị nói.

Tuy nhiên, chị Khánh Hương (29 tuổi, TPHCM) - người vừa tất toán khoản vay mua nhà sau hơn 5 năm lại có góc nhìn bình tĩnh hơn.

Ở góc nhìn của người trong cuộc, chị cho rằng, mức lãi suất không quá ảnh hưởng lên quyết định vay mua nhà. Thay vào đó là việc ngân hàng cho vay được bao nhiêu và bản thân muốn vay bao nhiêu.

Điều quan trọng là mức vay trên phải được tính toán dựa trên khả năng trả nợ mỗi tháng, cũng như việc giữ tình hình tài chính ở mức an toàn, không để bản thân phải chịu áp lực.

Mỗi người sẽ phân ngân sách chi tiêu vào các giỏ nhu cầu khác nhau trong cuộc sống. Theo quan điểm cá nhân, chị thấy ngưỡng trả nợ vay mua nhà hợp lý sẽ ở mức chiếm khoảng 50% thu nhập mỗi tháng. Đây là mức để vừa đạt được mục tiêu mua nhà mà không quá chịu áp lực.

“Thời điểm vay tiền, tôi còn tính đến cả phương án vẫn trả đủ được tiền lãi vay và gốc nếu tôi bị thất nghiệp 2-3 tháng”, chị kể lại. “Tôi sẽ không vì lãi suất cao mà quyết định không mua nhà. Bởi vay vốn chính là đòn bẩy tài chính. Nếu càng chần chừ lâu, giá nhà có thể sẽ càng tăng cao”, Hương nói thêm.

Thực tế thời gian qua, thị trường xôn xao trước thông tin một vài tổ chức tín dụng áp mức lãi suất cho vay bất động sản lên đến 15%/năm. Con số này lập tức tạo tâm lý e dè cho những người đang có ý định an cư. Nhiều khách hàng muốn mua nhà không khỏi lo ngại về gánh nặng tài chính.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Hùng, Trưởng ban điều hành Hiệp hội Môi giới bất động sản (VARS) tại TPHCM khẳng định: “Lãi suất 15%/năm là hiện tượng cá biệt và không phản ánh bức tranh chung”.

Ông Hùng cho biết, theo tìm hiểu thực tế, mức lãi suất này thường chỉ áp dụng cho các khoản vay quá hạn, các khoản vay có hồ sơ rủi ro cao hoặc việc vay vốn được thực hiện tại một số đơn vị tài chính nhỏ lẻ.

Theo chuyên gia này, trên thực tế, mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của các ngân hàng thương mại lớn đang được duy trì ở mức ổn định nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế. Việc đánh đồng một vài trường hợp cá biệt với xu hướng chung của toàn thị trường là chưa chính xác, vô tình tạo áp lực tâm lý không đáng có cho người mua nhà.

Cán bộ phụ trách tín dụng một ngân hàng thương mại cổ phần khẳng định, lãi suất cho vay mua bất động sản áp dụng tùy khách hàng, tùy thời hạn vay và chất lượng bất động sản. Mức lãi suất cho vay 15% không phổ biến.

tin dung bat dong san vietnamnet 928.jpg

Lãi suất sẽ sớm ổn định trở lại

Cũng theo đại diện VARS tại TPHCM, trong bối cảnh thị trường có những nhịp biến động, sự phối hợp giữa chủ đầu tư cùng hệ thống ngân hàng đã và đang tạo ra những "vùng đệm" an toàn cho khách hàng. Hiện nay, nhiều dự án bất động sản lớn đang triển khai các gói hỗ trợ lãi suất ưu đãi kéo dài từ 24-36 tháng.

Mô hình này được xem như "lá chắn" giúp người cần mua nhà ở 3 yếu tố:

Thứ nhất là cố định chi phí. Điều này giúp người vay miễn nhiễm với mọi biến động tăng lãi suất trong giai đoạn đầu (thường là giai đoạn áp lực tài chính lớn nhất).

Thứ hai là chủ động kế hoạch. Khách hàng có thể tính toán chính xác dòng tiền hàng tháng mà không lo ngại rủi ro của lãi suất thả nổi.

Thứ ba là tạo đà tích lũy. Khoảng thời gian 2-3 năm đầu hỗ trợ lãi suất là cơ hội để người mua nhà tích lũy thêm tài chính, giảm dần dư nợ gốc trước khi bước vào giai đoạn phải trả nợ vay theo lãi suất thị trường.

Bên cạnh đó, đưa ra lời khuyên cho khách hàng có nhu cầu an cư, ông Hùng cho rằng, thay vì quá lo lắng về những con số mang tính thời điểm, người mua nhà nên tập trung vào các yếu tố cốt lõi:

Một là, lựa chọn chủ đầu tư uy tín có liên kết chặt chẽ với ngân hàng. Hai là, tận dụng tối đa các gói cam kết lãi suất dài hạn (từ 2 năm trở lên). Ba là, đánh giá nhu cầu thực và khả năng dòng tiền cá nhân thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Tuấn Anh, giảng viên Tài chính, Đại học RMIT Việt Nam, nhận định, biến động lãi suất hiện tại chỉ là "khúc cua" ngắn hạn trên một dự phóng tài chính dài hạn. Một khoản vay thế chấp bất động sản thường có chu kỳ từ 15-20 năm, trong khi các nhịp thắt chặt tiền tệ mang tính chiến thuật thường chỉ kéo dài 12-18 tháng.

Theo ông, bất chấp mặt bằng lãi suất huy động có sự dịch chuyển, thanh khoản của hệ thống ngân hàng thương mại vẫn được duy trì, cho phép các tổ chức tín dụng tiếp tục cung cấp các gói vay cố định lãi suất an toàn trong 1-3 năm đầu (thường từ 6-8%/năm tùy ngân hàng) để làm vùng đệm bảo vệ người đi vay mua nhà.

Do đó, nếu người dân đã chuẩn bị sẵn tỷ lệ vốn tự có an toàn (trên 30% giá trị tài sản) và chứng minh được dòng tiền thu nhập đều đặn, các quyết định an cư hay mở rộng kinh doanh dài hạn không nên bị đình trệ bởi những e ngại mang tính chu kỳ ngắn hạn này.

Phân tích thêm dưới góc độ vĩ mô, ông Nguyễn Tuấn Anh chỉ ra, để duy trì đà tăng trưởng GDP ở mức cao (với mục tiêu thường trực quanh mức 6,5-7%/năm), nền kinh tế đòi hỏi một lượng vốn khổng lồ.

Minh chứng là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) luôn duy trì định hướng tăng trưởng tín dụng ở mức 14-15% mỗi năm, tương đương việc phải bơm ròng hàng triệu tỷ đồng vào thị trường. Sự nhích lên của mặt bằng lãi suất hiện tại mang tính chất phòng thủ ngắn hạn để ổn định vĩ mô, chủ yếu nhằm đối phó với áp lực tỷ giá và lạm phát.

Khi lạm phát cơ bản vẫn đang được kiểm soát quanh ngưỡng mục tiêu 4-4,5%, cơ quan điều hành có đủ dư địa để sớm đưa mặt bằng lãi suất quay trở lại quỹ đạo ổn định, hỗ trợ đà phục hồi ngay khi các áp lực ngoại biên hạ nhiệt.