Chia sẻ tại hội thảo "Tín dụng bất động sản kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17/4, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết thời gian qua, việc một số ngân hàng tạm dừng hoặc hạn chế cho vay bất động sản đã khiến thị trường xáo trộn. Cùng với đó, lãi suất cho vay lĩnh vực này tăng mạnh, nhiều khoản vay bị điều chỉnh lên mức 19-20% mỗi năm làm doanh nghiệp điêu đứng.

Theo ông Châu, điều đáng lo ngại không chỉ là chi phí vốn gia tăng mà còn là cách tiếp cận thận trọng quá mức, thậm chí "đóng cửa" tín dụng với bất động sản trong một số trường hợp của ngân hàng, bất kể phân khúc hay nhu cầu thực.

"Không nên hoảng sợ hay có cách nhìn thành kiến, tiêu cực với bất động sản khi điều hành tín dụng", ông Châu nói và nhấn mạnh đây là lĩnh vực đóng góp khoảng 12% GDP và liên quan đến hơn 40 ngành nghề. Việc siết vốn đồng loạt có thể kéo theo nhiều lĩnh vực khác bị ảnh hưởng, trong khi kinh nghiệm từ các chu kỳ trước thị trường có thể đóng băng nhanh nhưng phục hồi thường kéo dài nhiều năm.

Theo ông, thay vì đóng cửa tín dụng, ngân hàng hoàn toàn có thể thẩm định để lựa chọn dự án và khách hàng phù hợp, đảm bảo an toàn.

Thị trường bất động sản khu vực tỉnh Đồng Nai, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Ở góc độ vĩ mô, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho rằng bất động sản là một trong những loại tài sản lớn của nền kinh tế, với quy mô thị trường khoảng 500 tỷ USD và tổng giá trị tài sản ước tính lên tới 1.400 tỷ USD. Tuy nhiên, lĩnh vực này lâu nay chưa được nhìn nhận đúng mức, thậm chí bị gắn với định kiến đầu cơ.

Dẫn số liệu tại 16 quốc gia châu Âu, ông Nghĩa cho biết tín dụng tiêu dùng, gồm vay mua nhà và ôtô, chiếm tới 74% tổng dư nợ, trong khi cho vay sản xuất kinh doanh chỉ khoảng 8%. Tại Mỹ, tín dụng mua nhà thường chiếm 25-30% và có thời điểm lên tới 37%. Theo ông, thực tế này cho thấy bất động sản không chỉ là tài sản đảm bảo mà còn là nền tảng của hệ thống tín dụng ở nhiều quốc gia.

Từ đó, ông cho rằng tiếp cận tín dụng trong điều hành chính sách cần công bằng hơn với bất động sản. Việc kiểm soát, theo ông nên tập trung vào giá và các yếu tố đầu cơ, thay vì chỉ kiểm soát dòng tiền.

Đồng quan điểm, ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư SCC, cho rằng bất động sản cần được nhìn nhận như một cấu phần của hạ tầng kinh tế, không chỉ là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Theo ông, cách quản lý tín dụng hiện nay vẫn mang tính "cào bằng" giữa các loại hình, khiến nhiều dự án hiệu quả vẫn gặp khó trong tiếp cận vốn.

Ông cũng chỉ ra bất động sản công nghiệp, lĩnh vực gắn trực tiếp với sản xuất và thu hút đầu tư, hiện vẫn bị xếp chung với các phân khúc nhà đất khác. Trong khi đó, tại nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore hay Trung Quốc, phân khúc này được tách riêng và ưu tiên dòng vốn như một động lực tăng trưởng.

Từ thực tế trên, ông Trần Việt Anh cho rằng việc điều hành tín dụng bất động sản cần chuyển từ cách tiếp cận đồng loạt sang phân loại theo mục tiêu sử dụng. Theo đó, dòng vốn nên được ưu tiên cho các lĩnh vực phục vụ sản xuất như bất động sản công nghiệp, logistics và nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực.

Các chuyên gia đề xuất phân bổ hạn mức tín dụng theo năm để tăng tính chủ động, đồng thời phát triển các gói vay trung và dài hạn phù hợp chu kỳ đầu tư, thay vì áp dụng cơ chế đồng loạt. Ở góc độ hệ thống ngân hàng, các nhà băng cũng cần chia sẻ nhiều hơn với nền kinh tế khi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước kêu gọi giảm lãi suất. Dữ liệu cho thấy lợi nhuận ngành ngân hàng giai đoạn Covid-19 vẫn đạt khoảng 7 tỷ USD mỗi năm, và tăng lên 9-10 tỷ USD trong điều kiện bình thường, cho thấy còn dư địa để hỗ trợ doanh nghiệp.

Đại diện Ngân hàng nhà nước, ông Đỗ Xuân Chung, Phó giám đốc Ngân hàng nhà nước chi nhánh Khu vực II, cho biết đang có những bước điều chỉnh chính sách để bám sát diễn biến thị trường, định hướng các tổ chức tín dụng giảm lãi suất. Với các công cụ điều hành hiện có, cơ quan này kỳ vọng mặt bằng lãi suất sẽ dần ổn định hơn.

Cơ quan quản lý cũng khẳng định sẽ tiếp tục duy trì dòng vốn tín dụng cho bất động sản - lĩnh vực đóng góp lớn cho GDP, đồng thời điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, phối hợp với các chính sách vĩ mô nhằm vừa hỗ trợ tăng trưởng, vừa kiểm soát lạm phát và đảm bảo an toàn hệ thống.

Giới chuyên môn có chung đánh giá, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, chính sách tín dụng cần linh hoạt, có phân loại và gắn với mục đích sử dụng vốn, đồng thời thay đổi cách nhìn, coi đây là một phần thiết yếu của hạ tầng kinh tế thay vì chỉ là kênh đầu tư. Về dài hạn, cần giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, trong khi doanh nghiệp phải chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, đặc biệt thông qua thị trường trái phiếu, để thích ứng với các chu kỳ biến động.

Phương Uyên