Tại góp ý về phương pháp xác định dân số trong tòa nhà chung cư đang được TP HCM áp dụng (Quyết định 32), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng cách này tạo áp lực lên cơ cấu sản phẩm của các dự án.

Quyết định 32 được thành phố ban hành cuối 2025, làm căn cứ xác định quy mô dân số dự án, phục vụ các bước chấp thuận chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, thẩm định và cấp phép xây dựng.

Hiện quy mô dân số được tính theo số phòng và diện tích căn hộ. Cụ thể, loại căn một phòng ngủ, quy đổi một người (25-32 m2) hoặc 2 người (trên 32-56 m2). Căn hộ 2 phòng ngủ, định mức 2 người với diện tích trên 56-64 m2 và 3 người (trên 64-96 m2).

Với căn 3 phòng ngủ, chỉ tiêu 4-5 người cho diện tích trên 96-128 m2 và hơn 128-160 m2. Những căn có diện tích lớn hơn được mặc định dành cho 6 người.

Theo HoREA, cách tính này khiến doanh nghiệp phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm để đáp ứng chỉ tiêu dân số, theo hướng tăng tỷ lệ căn diện tích lớn và giảm căn hộ nhỏ, trung bình. Nếu áp dụng đầy đủ, nguồn cung căn hộ 3-4 phòng ngủ (diện tích 85 m2 trở lên) có xu hướng tăng, trong khi căn 2 phòng ngủ (45-70 m2) và dưới 45 m2 bị thu hẹp.

"Hệ quả là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, phân khúc có nhu cầu lớn nhất, tiếp tục thiếu hụt", HoREA nhận định.

Hiệp hội này dẫn khảo sát cho thấy 60-70% người mua thuộc nhóm thu nhập trung bình chủ yếu tìm căn hộ 2 phòng ngủ. Khoảng 20-25% khách hàng có nhu cầu mua căn một phòng ngủ, trong khi loại từ 3 phòng ngủ trở lên chỉ chiếm 5-10%.

Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 10/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Không chỉ làm lệch cơ cấu cung - cầu, HoREA cho rằng quy định hiện hành còn tạo độ vênh giữa các khâu phê duyệt dự án. Bởi quy mô dân số đã xác định ở bước chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng được tính lại khi thẩm định, cấp phép xây dựng và kết quả thường thấp hơn. Điều này buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh thiết kế, phổ biến là tăng diện tích căn hộ, kéo theo chi phí và thời gian triển khai dự án.

Hiệp hội cũng cho rằng cách tính này chưa phù hợp với xu hướng quy mô hộ gia đình tại đô thị đang giảm, phổ biến 1-3 người mỗi hộ, dẫn đến nhu cầu tập trung vào căn hộ nhỏ và trung bình thay vì diện tích lớn. Thực tế, thị trường từng ghi nhận hơn 14.000 căn diện tích lớn tồn kho, thanh khoản chậm, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp lại thiếu.

Theo HoREA, quy định mới có thể lặp lại tình trạng dư thừa này nếu tiếp tục "đẩy" cơ cấu sản phẩm về phía căn hộ lớn. Quy định của TP HCM cũng được đánh giá chặt chẽ hơn so với Hà Nội, làm giảm tính linh hoạt trong phát triển dự án.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị giữ nguyên quy mô dân số đã phê duyệt ở bước chủ trương đầu tư dự án, không tính lại ở các giai đoạn sau. Họ cũng đề xuất cho phép doanh nghiệp chủ động cơ cấu căn hộ theo nhu cầu thị trường, nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và cải thiện khả năng tiếp cận nhà của người dân trong bối cảnh giá còn cao.

Trước khi ban hành Quyết định 32, TP HCM chưa có quy định riêng về diện tích sàn tính theo số người ở với căn hộ chung cư. Các quy định trước đây chủ yếu dừng ở diện tích căn hộ tối thiểu 25 m2 hoặc chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân, chưa gắn trực tiếp với xác định dân số trong từng dự án như hiện nay. Việc bổ sung chỉ tiêu diện tích sàn theo đầu người được xem là bước nhằm kiểm soát quy mô dân số nhà cao tầng, phục vụ cho quy hoạch và phát triển hạ tầng đô thị.

Phương Uyên