Bức tranh này cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đang phân hóa thành hai thế giới song hành, được ngăn cách bởi một ranh giới mang tên “AI”.

Sự phục hồi bất ngờ của thị trường nhà ở Trung Quốc

Báo cáo tháng 5/2026 cho thấy sau 3 năm trầm lắng, giá nhà tại 100 thành phố lớn tại Trung Quốc đã tăng nhẹ trở lại.

Theo số liệu từ China Index Academy, giá trung bình căn hộ mới đạt 17.156 NDT (khoảng 67 triệu đồng)/m2, tăng 0,16% so với tháng trước và 2,03% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là tháng thứ ba liên tiếp ghi nhận sự cải thiện, tạo ra một làn sóng lạc quan hiếm hoi.

Tại các thành phố loại một như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu, giá nhà ở hiện hữu đã tăng khoảng 2% trong 3 tháng đầu năm.

Ông Karl Choi từ Bank of America dự báo, xu hướng giá bất động sản phục hồi sẽ ổn định từ nửa cuối năm 2026 và lan sang các thành phố nhỏ hơn vào năm 2027, như một tín hiệu hy vọng cho toàn ngành.

Thượng Hải cũng nới lỏng điều kiện vay vốn và rút ngắn yêu cầu thời gian đóng thuế đối với người mua không có hộ khẩu.

Hình 1.png

Phân hóa hình chữ K: Khi AI tạo ra một tầng lớp siêu giàu mới

Nhưng nếu nhìn kỹ hơn, bức tranh này lại có một vết nứt lớn: sự phân hóa “hình chữ K” đang diễn ra một cách khốc liệt.

Trong khi các con số vĩ mô ghi nhận sự phục hồi thì một cuộc cách mạng thầm lặng đang diễn ra bên trong. Các chuyên gia gọi đây là hiệu ứng “AI Millionaire”.

Sự trỗi dậy của trí tuệ nhân tạo đã tạo ra một tầng lớp triệu phú mới trong các lĩnh vực công nghệ cao và họ không chỉ thay đổi nền kinh tế mà còn định hình lại bản đồ bất động sản.

Tại thành phố Hàng Châu, dự án siêu sang "Thê Hồ Vân Trang" với giá bán trung bình 75 triệu NDT (khoảng 300 tỷ đồng)/căn đã bán được hơn một nửa số căn hộ chỉ trong nửa tháng, một tốc độ chóng mặt mà ngay cả thị trường thời kỳ hoàng kim cũng khó đạt được.

Giới “nhà giàu công nghệ” cũng không ngần ngại chi tiền để sở hữu các "siêu phẩm" tại Thượng Hải, Thâm Quyến và Hàng Châu. Các nhà phát triển thậm chí còn cử đội ngũ sang Dubai để “học theo” các ý tưởng thiết kế đẳng cấp, nhằm đáp ứng thị hiếu ngày càng khắt khe của nhóm khách hàng này.

Không chỉ thể hiện ở sức mua nhà cao cấp, sự dịch chuyển này còn phản ánh rõ trong dòng vốn tín dụng. Các khoản vay cho công nghệ cao tăng 13,6% và sản xuất xanh tăng 17,6%, trong khi dư nợ tín dụng bất động sản và tiêu dùng lại tăng trưởng âm.

Nguồn tiền đang được tái phân bổ từ bất động sản đại chúng sang các lĩnh vực sản xuất giá trị cao, củng cố thêm sự phân hóa.

‘Đất vàng’ và cuộc chiến ngầm của giới siêu giàu

Trong khi thị trường bất động sản đại chúng vẫn ảm đạm, cuộc đua "đất vàng" tại các thành phố trung tâm lại diễn ra vô cùng khốc liệt. Các cuộc đấu giá đất tại Thượng Hải và Thâm Quyến vẫn ghi nhận những mức giá kỷ lục, vượt xa giá trung bình thị trường.

Nhưng đây không là cuộc chơi của mọi nhà đầu tư. Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa cực đoan: dòng tiền chỉ đổ vào những mảnh "đất vàng" ở các thành phố loại một, nơi có sự hiện diện của các doanh nghiệp công nghệ cao và tầng lớp siêu giàu AI. Trong khi đó, giá đất tại các thành phố loại 3 và loại 4 tiếp tục giảm sâu.

Sự phân hóa này càng trở nên rõ nét hơn khi nhìn vào câu chuyện phí quản lý bất động sản. Theo các nhà cung cấp dịch vụ, tỷ lệ thu phí trung bình tại 500 công ty hàng đầu Trung Quốc đã giảm từ 89% năm 2021 xuống còn 71% vào năm 2025.

Con số này phản ánh sự bất ổn đang âm thầm bào mòn giá trị tài sản của người dân tại các khu dân cư bình dân.

Năm 2026 đang chứng kiến một thị trường bất động sản Trung Quốc bị chi phối bởi hai thế giới đối nghịch: một bên là sức nóng từ các siêu phẩm và đất vàng ở các thành phố công nghệ, được thúc đẩy bởi trí tuệ nhân tạo và tầng lớp triệu phú mới; một bên là sự trầm lắng, thậm chí khủng hoảng, ở phần còn lại của thị trường.

Theo The Paper