Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ tiếp tục xu hướng tăng ở cả phân khúc trung cấp và cao cấp. Nhiều dự án cao cấp tại trung tâm vượt ngưỡng 200 triệu đồng mỗi m2, phản ánh mặt bằng giá ngày càng leo thang, đặc biệt tại khu vực trung tâm.

Cụ thể, ở phân khúc trung cấp, giá chào bán phổ biến dao động 70-130 triệu đồng mỗi m2. Một số dự án ghi nhận mức giá thấp hơn như Carillon Apartment khoảng 68-81 triệu đồng mỗi m2, Republic Plaza trên đường Cộng Hòa (phường Tân Sơn Nhất) khoảng 59 triệu đồng mỗi m2, hay Garden Gate ở mức 95-102 triệu đồng mỗi m2.

Với các dự án có vị trí và tiện ích tốt hơn, mặt bằng giá cao hơn đáng kể, như The Aurora Phú Mỹ Hưng khoảng 120-130 triệu đồng mỗi m2, Masteri Thảo Điền và Eco Green Sài Gòn từ 112-134 triệu đồng mỗi m2, The Antonia dao động 123-175 triệu đồng mỗi m2,...

Trong khi đó, phân khúc cao cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, phổ biến từ trên 200 triệu đồng mỗi m2 và có thể lên tới gần 600 triệu đồng mỗi m2 tại các dự án hạng sang. The Marq được rao bán khoảng 222-260 triệu đồng mỗi m2, Vinhomes Golden River từ 223-360 triệu đồng, Empire City từ 303-393 triệu đồng, Metropole Thủ Thiêm khoảng 330-448 triệu đồng, Grand Marina Saigon đạt 440-557 triệu đồng,...

Một dự án chung cư cao cấp tại trung tâm TP HCM. Ảnh: Phương Uyên

Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng phản ánh xu hướng tương tự. Theo Avison Young Việt Nam, giá căn hộ tại TP HCM quý I đạt bình quân gần 122 triệu đồng mỗi m2, trong đó phân khúc cao cấp, hạng sang có giá trung bình khoảng 250-400 triệu đồng.

Còn theo chuyên trang Batdongsan, mức giá bán căn hộ cao nhất ghi nhận tại khu vực trung tâm TP HCM hiện lên tới khoảng 660-800 triệu đồng mỗi m2, thuộc một dự án siêu sang ở khu vực phường Sài Gòn và bán đảo Thủ Thiêm. Phần lớn các dự án hạng sang đã và đang phát triển dọc trục sông Sài Gòn hiện có giá phổ biến trong khoảng 150-350 triệu đồng mỗi m2, tùy vị trí.

Diễn biến trên cho thấy ngưỡng giá trên 100 triệu đồng mỗi m2 đang dần trở thành mặt bằng phổ biến tại nhiều khu vực của TP HCM. Bộ Xây dựng cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí đầu vào, bao gồm vật liệu xây dựng và tài chính, tiếp tục gia tăng, kéo theo giá bán leo thang.

Mặt bằng giá căn hộ khu trung tâm được dự báo tiếp tục đi lên trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế và chi phí phát triển dự án chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo CBRE Việt Nam, quý vừa qua, TP HCM sau sáp nhập có khoảng 3.840 căn hộ mở bán sơ cấp, trong đó khu vực TP HCM cũ chiếm hơn 1.500 căn, tương đương 40% tổng nguồn cung, phần lớn là sản phẩm cao cấp, hạng sang với mức giá bình quân từ 91-220 triệu đồng mỗi m2.

Bên cạnh chi phí phát triển, áp lực tài chính cũng là một trong nhiều yếu tố chính khiến giá căn hộ ngày càng tăng cao. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, đánh giá từ đầu năm, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, điều kiện thanh toán với nhà cung cấp chặt chẽ hơn, buộc chủ đầu tư phải ứng vốn lớn, gây áp lực lên dòng tiền. Bên cạnh đó, lãi vay bất động sản vẫn duy trì ở mức cao và bị kiểm soát chặt, trong khi nhiều dự án kéo dài do vướng pháp lý khiến chi phí lãi vay tích lũy qua nhiều năm phải được tính vào giá bán.

Mặt bằng giá cao cũng ảnh hưởng phần nào đến thanh khoản thị trường căn hộ. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, quý vừa qua phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 30.857 giao dịch, giảm 18,5% so với quý trước và giảm 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức mua ở nhóm sản phẩm này vẫn chưa phục hồi hoàn toàn. Tương tự, số liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, sức hấp thụ căn hộ tại TP HCM đã giảm 40-60% trong quý vừa qua dưới áp lực giá và lãi suất tăng cao.

Từ nay đến năm 2027, thị trường TP HCM mở rộng dự kiến có thêm khoảng 50.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm bình dân tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá căn hộ được các chuyên gia dự báo khó giảm trong ngắn hạn và có thể tiếp tục duy trì ở mức cao.

Phương Uyên