Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 vừa được Bộ Xây dựng công bố, trong 3 tháng đầu năm, giá căn hộ chung cư mới mở bán tiếp tục duy trì đà tăng ổn định ở mức cao. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí nguyên vật liệu, chi phí tài chính tăng, khiến mặt bằng giá tiếp tục bị đẩy lên.

Tại Hà Nội, giá bán trung bình căn hộ mới đạt khoảng 128 triệu đồng/m2 “vượt mặt” mức giá trung bình ở TPHCM là 112 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc cao cấp, mặt bằng giá còn gây chú ý khi nhiều dự án tại hai đô thị lớn ghi nhận mức rao bán lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi m2.

Biểu đồ: Hồng Khanh

Khảo sát tại Hà Nội, nhiều dự án có giá rao bán phổ biến từ 140 - 250 triệu đồng/m2 như Vinhomes Metropolis có giá rao bán từ 192-258 triệu đồng/m2; D’. Le Roi Soleil từ 170-223 triệu đồng/m2; Vinhomes Skylake từ 140-178 triệu đồng/m2; Hoàng Thành Tower có giá rao bán từ 180-212 triệu đồng/m2…

Tại TPHCM, mức giá còn “đắt đỏ” hơn với các dự án hạng sang như Grand Marina Saigon từ 440- 557 triệu đồng/m2; The Marq rao bán từ 222-260 triệu đồng/m2; Vinhomes Golden River giá từ 223-360 triệu đồng/m2; Metropole Thủ Thiêm từ 330-448 triệu đồng/m2…

Đáng chú ý, trái ngược với đà tăng của thị trường sơ cấp, thị trường chung cư thứ cấp lại có dấu hiệu chững lại. Giá bán nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao nhưng đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm tại một số khu vực.

Ghi nhận thực tế cho thấy, từ cuối năm 2025, giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội bắt đầu hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng. Ở một số dự án khu vực vùng ven, xuất hiện dấu hiệu “cắt lỗ” vài trăm triệu đồng để tìm thanh khoản.

Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, chỉ số giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã điều chỉnh giảm nhẹ. Trong bối cảnh giá chào bán vẫn neo cao do chi phí đầu vào, giá giao dịch thực tế lại linh hoạt hơn, đồng thời thời gian chốt giao dịch kéo dài đáng kể.

Theo VARS, điều này phản ánh việc một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận nhằm cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước.

Giao dịch giảm, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc

Một điểm đáng chú ý khác là lượng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ tiếp tục gia tăng. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, tổng lượng tồn kho bất động sản tại các dự án vào khoảng 29.860 căn/nền, bao gồm cả chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Trong đó, tồn kho chung cư là hơn 10.496 căn; nhà ở riêng lẻ khoảng 10.474 căn bằng khoảng 101,0% so với quý IV/2025. Tồn kho đất nền ghi nhận khoảng 8.890 nền có xu hướng giảm, còn khoảng 73,3% so với quý trước.

Thanh khoản thị trường cũng ghi nhận sự suy giảm. Tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý I đạt khoảng 139.855 giao dịch, bằng 92,4% so với quý IV/2025.

Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm mạnh hơn, đạt hơn 30.850 giao dịch, tương đương 81,5% so với quý trước và thấp hơn cùng kỳ năm ngoái.

Giao dịch đất nền đạt gần 109.000 giao dịch, bằng 96% so với quý IV nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ.

Theo các chuyên gia, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh mang tính chọn lọc. Nghiên cứu từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo tâm lý đám đông, người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và phục vụ nhu cầu ở thực.

Thanh khoản vì thế không còn phụ thuộc đơn thuần vào giá, mà gắn chặt với giá trị sử dụng và tiềm năng thực tế của sản phẩm.

Dự báo trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính, đặc biệt là chi phí vốn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh này, cơ hội được cho là sẽ rõ nét hơn đối với những chủ thể có năng lực tài chính, chiến lược dài hạn và khả năng thích ứng tốt.

Khi mặt bằng giá không còn là yếu tố quyết định duy nhất, thị trường được kỳ vọng sẽ dần quay về giá trị thực - nơi những sản phẩm tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và có pháp lý minh bạch sẽ chiếm ưu thế.