Đề xuất cho chủ đầu tư nhận đặt cọc mua nhà trước khi đủ điều kiện mở bán

HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản ngay khi dự án hoàn tất một số thủ tục pháp lý, thay vì chờ đủ điều kiện mở bán.

Góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) kiến nghị nới thời điểm doanh nghiệp được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai nhằm giảm áp lực vốn trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Cụ thể, dự thảo hiện giữ nguyên quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. HoREA cho rằng quy định này chưa phù hợp bởi đến thời điểm đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu đợt thanh toán đầu tiên theo quy định hiện hành. Khi đó, giới hạn khoản đặt cọc tối đa 5% gần như không còn nhiều ý nghĩa.

Do đó, HoREA đề xuất cho chủ đầu tư được thu số tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua bất động sản khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua của sản phẩm.

Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 4/2026. Ảnh: Quỳnh Trần

Lý giải kiến nghị, HoREA cho biết ở giai đoạn hoàn tất các thủ tục pháp lý ban đầu, doanh nghiệp đã phải chi khoản vốn lớn để tạo lập quỹ đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai công tác chuẩn bị dự án nhưng chưa được huy động vốn từ khách hàng. Việc cho phép nhận một khoản đặt cọc nhỏ sẽ góp phần cải thiện dòng tiền, giảm áp lực tài chính trong thời gian chờ đủ điều kiện kinh doanh.

Theo Hiệp hội, cơ chế này cũng giúp doanh nghiệp thăm dò nhu cầu thị trường, đánh giá sức mua để điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và tiến độ triển khai phù hợp. Trong khi đó, người mua có thể giữ chỗ và chốt giá từ giai đoạn đầu, hạn chế nguy cơ giá tăng khi dự án hoàn tất thủ tục và chính thức mở bán.

HoREA cho rằng rủi ro đối với khách hàng vẫn được kiểm soát do khoản đặt cọc bị giới hạn ở mức tối đa 5% giá trị bất động sản và chỉ áp dụng với những dự án đã hoàn thành các thủ tục pháp lý quan trọng, thay vì ở giai đoạn mới hình thành ý tưởng đầu tư.

Ở góc nhìn khác, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng việc cho phép chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc trước khi dự án đủ điều kiện mở bán cần được cân nhắc kỹ, bởi có thể làm gia tăng rủi ro cho người mua nếu thiếu cơ chế kiểm soát phù hợp.

Theo chuyên gia, dù dự án đã hoàn tất một số thủ tục đầu tư, quá trình hoàn thiện pháp lý vẫn có thể kéo dài hoặc phát sinh vướng mắc. Nếu tiến độ bị đình trệ, khách hàng có nguy cơ phải chờ nhiều năm mới được ký hợp đồng mua bán hoặc nhận lại khoản tiền đã đặt cọc. Bên cạnh đó, với các dự án quy mô lớn, mức đặt cọc tối đa 5% cũng có thể giúp doanh nghiệp huy động hàng trăm tỷ đồng trước khi đủ điều kiện mở bán.

"Khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp là cần thiết, nhưng nếu nới thời điểm được nhận đặt cọc, cơ quan soạn thảo cũng cần bổ sung các cơ chế bảo vệ người mua và trách nhiệm hoàn trả nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết để tránh đẩy phần rủi ro tài chính về phía khách hàng", chuyên gia nhận định.

Kiến nghị về cơ chế đặt cọc là một trong 10 nhóm góp ý của HoREA đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đang được lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét.

Phương Uyên