Đề xuất bỏ trần thanh toán khi mua nhà 'trên giấy'

Bộ Xây dựng đề xuất bỏ 3 mức trần thanh toán mua nhà "trên giấy", song các chuyên gia lo ngại quy định này có thể đẩy rủi ro tài chính về phía người mua.

Tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất bỏ 3 mức trần thanh toán gắn với tiến độ xây dựng dự án hình thành trong tương lai.

Dự luật nêu quy định về tiến độ thanh toán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ do các bên tự thỏa thuận. Cụ thể, chủ đầu tư không được thu 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Còn lại 5% giá trị hợp đồng sẽ giữ tại tài khoản phong tỏa ngân hàng, và giải tỏa sau khi người mua được cấp sổ.

Đề xuất này khác với quy định hiện hành, khi quá trình thanh toán được chia thành nhiều đợt gắn với tiến độ thi công, xây dựng dự án. Theo luật hiện hành, ở lần thanh toán đầu tiên, người mua trả tối đa 30% giá trị hợp đồng (gồm tiền đặt cọc). Các lần thanh toán tiếp theo phù hợp với tiến độ thi công thực tế. Chủ đầu tư trong nước không được thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà và tối đa 95% trước khi cấp sổ.

Trường hợp thuê mua nhà "trên giấy", quy định hiện hành cũng giới hạn tỷ lệ thanh toán tối đa 50% trước khi bàn giao nhà. Sau khi nộp đủ 50% và được bàn giao nhà, phần còn lại được tính thành tiền thuê và trả định kỳ theo thỏa thuận.

Góp ý dự thảo luật, Luật sư Vũ Khánh Din, Giám đốc Công ty Luật TNHH ZNA, lo ngại quy định tại dự thảo chỉ cấm thu đủ 95% trước khi cấp sổ đỏ có thể tăng rủi rô cho người mua nhà "trên giấy".

"Quy định này sẽ làm giảm áp lực doanh nghiệp phải bảo đảm tiến độ xây dựng nếu muốn tiếp tục thu tiền từ khách hàng", ông Din nhận định.

Ông cho hay, luật hiện hành đã tạo 3 "hàng rào" để hạn chế rủi ro cho người mua, tránh họ trở thành "chủ nợ không có bảo đảm" của chủ đầu tư dự án. Thực tế hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai có thể thiết kế để thu mức rất cao, trong khi người mua chưa nhận tài sản và vẫn phụ thuộc vào khả năng hoàn thành dự án.

Tương tự, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết 3 mức trần thanh toán theo quy định hiện hành cho thấy sự thận trọng trong quản lý rủi ro. Bởi thay vì phụ thuộc vào tiền ứng trước của khách hàng, chủ đầu tư buộc phải đưa vốn vào thực hiện dự án.

Vì thế, việc bỏ mức trần tại dự luật sửa đổi, ông nói có thể đẩy thêm rủi ro và áp lực về phía người mua. Ông Toản ví dụ, mua căn nhà 1 tỷ đồng trong dự án đang xây dựng, hiện khách hàng chỉ được trả tối đa 700 triệu đồng nếu chưa được bàn giao. Tuy nhiên, theo dự thảo luật, họ có thể phải trả đến 950 triệu dù chưa được nhận nhà.

Với loại hình thuê mua, ông Toản cho rằng đây là hình thức giao dịch đặc thù, trong đó khách hàng thanh toán trước một phần giá trị tài sản, còn lại trả dần dưới dạng tiền thuê và sau đó được chuyển quyền sở hữu. Quy định trần thanh toán 50% giúp giảm áp lực tài chính ban đầu và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm người thu nhập thấp.

Do đó, việc bỏ quy định trần thanh toán với loại hình này tại dự luật, theo Tổng giám đốc EZ Property, chủ đầu tư không còn bắt buộc phải hoàn tất đủ thủ tục pháp lý sau cùng cho khách hàng. Điều này có thể gia tăng rủi ro và áp lực thanh toán cho người mua, vốn là bên yếu thế do thường thiếu thông tin về tình hình triển khai dự án.

Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 10/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Các chuyên gia đề xuất dự thảo luật giữ quy định hiện hành về trần thanh toán khi mua, thuê mua nhà "trên giấy". Ông Vũ Khánh Din cho rằng nên giữ trần thanh toán tối đa 70% trước bàn giao nhà, áp dụng chung cho cả chủ đầu tư trong nước và nước ngoài.

Ông khuyến nghị từng đợt thanh toán tiền mua nhà cần gắn với mốc xây dựng dự án, và được kiểm chứng. Nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cập nhật dữ liệu hoặc sử dụng tiền sai mục đích, người mua được quyền tạm ngừng thanh toán mà không vi phạm hợp đồng.

Ngọc Diễm