Cuối tháng 3, dự án căn hộ trong khu đô thị Hinode Royal Park, Hoài Đức được giới thiệu ra thị trường, giá rumor (thăm dò thị trường) từ 71 triệu đồng một m2 với phương thức thanh toán sớm. Khách hàng có thể phải chi hơn 5 tỷ đồng để sở hữu căn diện tích nhỏ nhất 70 m2. Giỏ hàng tại dự án có 1.380 căn.

Hai tuần trước đó, một dự án gồm 6 tòa giáp đại lộ Thăng Long cũng ra mắt với hơn 3.000 căn. Giá mở bán được chủ đầu tư công bố lên đến 93 triệu đồng một m2 (gồm VAT), tương đương căn hai phòng ngủ giá 6 tỷ đồng trở lên. Dự án không có hầm gửi xe, thay vào đó chủ đầu tư xây khối nhà để xe riêng cao 7 tầng.

Cùng phía tây Hà Nội, một doanh nghiệp khác cũng gia nhập cuộc đua bán nhà với dự án chung cư gồm 5 tòa tháp cao 40 tầng trong khu đô thị Nam An Khánh. Nguồn cung gồm 540 căn hộ, giai đoạn đầu có hai tòa cao 40 tầng. Giá bán trung bình tại đây được nhiều môi giới quảng cáo khoảng 96,5 triệu đồng mỗi m2 (gồm VAT, chưa có phí bảo trì). Để sở hữu căn diện tích nhỏ nhất, người mua cần chi tổng hơn 7 tỷ đồng.

Theo dữ liệu của đơn vị nghiên cứu thị trường Datxanh Services, nguồn cung mới dự kiến ra mắt năm nay lên đến 136.000 căn từ 125 dự án, tăng hơn 40% so với năm ngoái.

Thống kê của tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&I Ratings cũng cho thấy Việt Nam có 27 đại đô thị quy mô vài trăm đến hàng nghìn ha gia nhập thị trường, với tổng vốn khoảng 115 tỷ USD (tương đương hơn 3 triệu tỷ đồng). Trong đó, miền Nam có 10 dự án, miền Bắc là 9, còn lại tại miền Trung.

Riêng Hà Nội, CBRE dự báo nguồn cung chung cư trên đà trở lại mức đỉnh như giai đoạn 2015-2019, với 33.000-37.000 căn hộ mỗi năm. Thị trường thấp tầng cũng dự kiến đón thêm khoảng 6.600 căn mở bán mới, gấp hơn 1,7 lần năm ngoái.

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, thay vì vài tên tuổi như trước, Thủ đô đang chứng kiến cuộc đua kịch tính ở phân khúc căn hộ quanh mức 100 triệu đồng mỗi m2. Giỏ hàng mới tăng mạnh nhưng giá cao, tập trung cục bộ ở các khu đô thị phía tây và đông. Nguồn cung lớn giúp khách hàng có nhiều lựa chọn, nhưng cũng khiến khẩu vị mua nhà khắt khe và thời gian quyết định lâu hơn. Điều này gia tăng áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư.

Bất động sản phía tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cũng đánh giá cuộc đua bán nhà cao cấp thời gian tới sẽ là "những màn rượt đuổi kịch tính, khốc liệt và khó đoán hơn các loại hình khác của thị trường". Khốc liệt vì nguồn cung nhà đắt tiền trên thị trường sơ cấp và thứ cấp đều phải so găng nhau để bán được hàng. Thêm vào đó, phần lớn giỏ hàng sơ cấp nằm ở khu vực vùng ven, cách trung tâm 15-20 km nên bài toán cạnh tranh về giá, thương hiệu, tiện ích cũng khó tránh khỏi.

Trong khi đó, sức cầu và khả năng hấp thụ của thị trường đang có dấu hiệu chậm lại khi lãi suất có xu hướng tăng mạnh. Theo dữ liệu của One Housing - đơn vị dịch vụ bất động sản do Masterise Homes và Techcombank hậu thuẫn, dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý IV năm ngoái. Thị trường Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing, nhìn nhận mặt bằng giá chuyển nhượng "tiệm cận vùng đỉnh", trong khi nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần "ngấm đòn" vì lãi suất tăng. Với người mua ở thực, giá bán neo cao khiến họ khó tiếp cận, dẫn đến thanh khoản chung cư chậm lại đáng kể đầu năm nay.

Theo thăm dò từ 11/1 của VnExpress với gần 8.500 độc giả, hơn 21% người tham gia cho biết tiếp tục thuê nhà và tích lũy tài chính trong bối cảnh giá nhà và lãi suất đều neo cao. Gần 20% độc giả cho biết hoãn kế hoạch mua nhà đầu năm nay và chờ nhịp giảm của thị trường.

Ở góc độ chủ đầu tư nhiều dự án nhà ở, nghỉ dưỡng, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, nhìn nhận khó khăn trên thị trường địa ốc 2026 còn lớn hơn 2025. Bởi từ đầu năm nay, mọi thứ bắt đầu đảo chiều, dòng tiền vào bất động sản thắt chặt hơn, lãi suất neo cao. Điều này tác động đến các nhà phát triển bất động sản, toàn bộ chủ thể tham gia thị trường.

"Doanh nghiệp bán hàng thì phải có người mua, trong khi lãi suất tăng, người dân không phải lúc nào cũng vay được", ông nói tại phiên họp tuần trước.

Tương tự, ông Phạm Đức Toản cho rằng nguy cơ chịu áp lực chi phí tài chính lớn sẽ xuất hiện nếu tỷ lệ hấp thụ sản phẩm hoặc dòng tiền luân chuyển giữa các dự án không đạt kỳ vọng. Lãi suất cho vay tăng có thể gây áp lực lên chi phí tài chính, đặc biệt trong trường hợp tiến độ pháp lý của dự án bị kéo dài.

Để tăng khả năng cạnh tranh, các chuyên gia cho rằng chủ đầu tư cần điều chỉnh chiến lược, tập trung nguồn lực vào những thị trường có tính thanh khoản cao hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Ông Đoàn Văn Bình chia sẻ bản thân doanh nghiệp của ông đang mở rộng sang lĩnh vực bất động sản công nghiệp và ưu tiên phát triển các dự án quy mô phù hợp. Bởi thời gian tới, thị trường vẫn còn tiềm ẩn nhiều thách thức, đòi hỏi doanh nghiệp thận trọng trong điều hành và quản trị rủi ro.

Ngọc Diễm