Chuyên gia: Cần áp trần giá nhà ở thương mại vừa túi tiền

Phân khúc nhà thương mại giá phù hợp cần được chuẩn hóa cách tính dựa trên khả năng chi trả của người dân và áp giá trần, theo chuyên gia.

Tại hội thảo lấy ý kiến để hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức ngày 22/7, nhiều chuyên gia cho rằng cần chuẩn hóa định nghĩa "nhà thương mại giá phù hợp" trong luật. Hiện dự thảo nêu đây là loại hình nhà thương mại được hưởng một số cơ chế chính sách của Nhà nước. Giá bán, thuê nhà do chủ đầu tư quyết định với lợi nhuận định mức 10%.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, đề xuất công thức tính nhà giá phù hợp dựa trên thu nhập trung bình theo địa phương (x) hệ số 15 năm dùng thu nhập để mua nhà. Sau đó, kết quả chia cho diện tích nhà ở tiêu chuẩn (khoảng 60-70 m2) để có mức giá bán "phù hợp".

Ví dụ tại Hà Nội, thu nhập bình quân 16 triệu đồng một tháng (x) 15 năm, chia cho diện tích căn hộ. Với căn 70 m2, giá bán mỗi m2 khoảng 40 triệu đồng, còn căn 60 m2 là 48 triệu. Ông Hiệp cho rằng dựa theo công thức này, giá nhà phù hợp ở Thủ đô nên khoảng 40-50 triệu một m2, bởi đơn giá nhà ở xã hội đã vượt 30 triệu.

Cùng quan điểm, luật sư Vũ Khánh Din nhìn nhận dự thảo đã nhận diện đúng "phân khúc bị bỏ trống" dành cho nhóm có thu nhập trung bình vốn không đủ sức mua nhà thương mại, nhưng lại khó đáp ứng tiêu chuẩn mua nhà xã hội. Tuy nhiên, cơ chế này mới kiểm soát đầu vào và biên lợi nhuận, chưa bảo đảm đầu ra thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Ông cho rằng phân khúc nhà thương mại giá phù hợp cần được đo bằng khả năng chi trả, dựa trên thu nhập hộ gia đình, diện tích căn hộ chuẩn và tỷ lệ chi phí nhà ở tối đa. Loại hình này cần có trần giá được công bố hàng năm và hệ số theo vị trí.

Một khu nhà ở xã hội tại khu vực Bình Tân, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Ở góc độ khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng dự thảo luật không nên khống chế lợi nhuận doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là 10%. Thay vào đó, Nhà nước chỉ nên quy định trần giá bán cho từng địa phương.

Chẳng hạn, TP HCM có thể đưa ra mức trần giá bán nhà của phân khúc này 30-70 triệu đồng mỗi m2, tùy vị trí. Mức giá này, theo ông, sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình.

Cũng theo các chuyên gia, quy định về nhà thương mại giá phù hợp chưa thống nhất, đồng bộ tại dự luật. Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn cho biết dự thảo đưa ra việc hạn chế chuyển nhượng nhà giá phù hợp trong 5 năm, song lại giao Chính phủ quy định với nhà ở xã hội. Việc áp dụng hai cơ chế khác nhau với các loại hình nhà có cùng mục tiêu chính sách, theo ông Tuấn, "chưa hợp lý, làm giảm tính linh hoạt trong điều hành".

Dự thảo cũng nêu ngoài cá nhân, các tổ chức được mua, thuê, thuê mua nhà giá phù hợp, nhưng chưa đưa ra các yêu cầu, điều kiện cụ thể. Ông Tuấn lo ngại nguồn cung nhà thương mại giá phù hợp có thể bị sử dụng để đầu tư, kinh doanh hoặc tích trữ tài sản, thay vì nhu cầu chỗ ở của người dân.

"Việc cá nhân bị giới hạn số lượng và thời hạn chuyển nhượng, trong khi tổ chức không chịu các hạn chế tương ứng, cũng tạo ra sự thiếu hợp lý và không bình đẳng trong thiết kế chính sách", ông nói.

Do đó, ông Tuấn đề nghị cơ quan soạn thảo xác định rõ mục đích và điều kiện áp dụng với tổ chức khi mua, thuê, thuê mua nhà giá phù hợp. Trong đó, cần có quy định giới hạn số lượng nhà được mua, nguyên tắc xác định nhu cầu, trách nhiệm quản lý và điều kiện chuyển nhượng... Cơ quan soạn thảo có thể thiết kế thành một điều khoản riêng, nếu chính sách cho tổ chức và cá nhân khác nhau.

Ngọc Diễm