Báo cáo từ đơn vị tư vấn này cho thấy, giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng mỗi m2, riêng khu trung tâm (TP HCM cũ) là 107 triệu đồng mỗi m2, tăng 3,2% so với quý trước và 11,8% theo năm. Đây là mức giá cao nhất ghi nhận trong nhiều năm trở lại đây.

Dữ liệu từ chuyên trang giao dịch nhà đất trực tuyến Batdongsan cho thấy diễn biến tương tự khi giá chung cư TP HCM (gồm sơ cấp và thứ cấp) tăng khoảng 1,5% theo quý và gần 10% theo năm, trung bình đạt 69 triệu đồng mỗi m2 ( trong khi nhu cầu tìm mua cũng tăng 36%.

Báo cáo của hãng tư vấn dịch vụ DKRA Consulting cũng ghi nhận mặt bằng giá chào bán sơ cấp căn hộ tại TP HCM nhích thêm 3% trong hai tháng đầu năm, trung bình trên 100 triệu đồng mỗi m2 với khu trung tâm và trên 55 triệu đồng mỗi m2 với khu vực vừa sáp nhập.

Động lực tăng giá căn hộ được nhận định chủ yếu đến từ sự áp đảo của phân khúc cao cấp và tác động từ hạ tầng. Trong quý vừa qua, thị trường chung cư TP HCM tiếp tục ghi nhận sự lệch pha nguồn cung. Toàn khu vực có hơn 4.000 căn hộ mở bán mới, tăng 32% so với cùng kỳ nhưng giảm mạnh so với quý trước. Riêng TP HCM (trước sáp nhập) chỉ có khoảng 820 căn, trong đó gần 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Bất động sản khu Đông TP HCM với chung cư, nhà phố, đất nền. Ảnh: Quỳnh Trần

Ngay cả tại các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, mặt bằng giá cũng được thiết lập ở mức cao hơn. Các khu vực này bổ sung nguồn cung thuộc phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, góp phần tạo ra chênh lệch giá giữa các khu vực, nhưng chưa đủ để kéo giảm mặt bằng chung.

Giá bán sơ cấp trung bình tại các địa phương này hiện đạt khoảng 60 triệu đồng mỗi m2, trong khi nguồn cung dưới 40 triệu đồng mỗi m2 ngày càng khan hiếm. Thay vào đó, thị trường ghi nhận sự gia tăng của các dự án định vị ở phân khúc cao cấp, với mức giá phổ biến trong khoảng 60-80 triệu đồng mỗi m2, qua đó tiếp tục đẩy mặt bằng giá chung đi lên.

Bên cạnh đó, các yếu tố hạ tầng cũng góp phần thúc đẩy giá. Việc triển khai nhiều dự án giao thông giúp cải thiện khả năng kết nối, qua đó nâng giá trị bất động sản, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển.

Giá tăng cũng đang tác động đến thanh khoản thị trường. Theo Knight Frank, trong quý I tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt hơn 5.000 căn, tăng 129% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng lại giảm 66% nếu so với sức hấp thụ của quý IV/2025 vừa qua. Riêng TP HCM cũ, lương tiêu thụ căn hộ khoảng 1.580 căn hộ, tỷ lệ hấp thụ đạt 25%.

Lực cầu thị trường cải thiện so với cùng kỳ nhưng giảm rõ rệt so với quý trước. Sức mua chủ yếu tập trung ở các dự án có chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất dài hạn 3-5 năm, giãn tiến độ thanh toán hoặc chiết khấu cao, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua trong bối cảnh chi phí vay vốn vẫn ở mức cao.

Theo ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, đà tăng giá căn hộ tại TP HCM không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, qua đó kéo mặt bằng giá đi lên.

"Xu hướng tăng giá căn hộ tại TP HCM sẽ còn tiếp diễn khi nguồn cung mới vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp, trong khi quỹ đất phát triển dự án ngày càng khan hiếm", ông nhấn mạnh.

Ở góc nhìn tương tự, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường CBRE Việt Nam, cho rằng diễn biến giá trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào mặt bằng lãi suất và tốc độ phục hồi của dòng tiền. Trong kịch bản lãi suất dần hạ nhiệt nhưng vẫn duy trì ở mức cao, thị trường có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng chậm nhưng ổn định hơn, với biên độ tăng giá căn hộ khoảng 3-8%.

Theo ông, điểm đáng chú ý là thị trường đang hình thành sự phân hóa ngày càng rõ nét. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, gắn với hạ tầng và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ thanh khoản và duy trì đà tăng giá. Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc thiếu nền tảng phát triển thực tế có nguy cơ rơi vào trạng thái "tài sản chết", thanh khoản thấp trong trung và dài hạn.

Các chuyên gia cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng, mặt bằng giá sẽ ngày càng phản ánh sát hơn giá trị thực. Điều này đồng nghĩa với việc dư địa tăng giá vẫn còn, nhưng sẽ không diễn ra đồng đều mà tập trung vào các khu vực và dự án có nền tảng phát triển rõ ràng.

Từ nay đến năm 2027, thị trường TP HCM mở rộng dự kiến có thêm khoảng 50.000 căn hộ được đưa ra thị trường. Nguồn cung tại TP HCM vẫn chủ yếu là sản phẩm cao cấp, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá căn hộ được dự báo khó giảm trong ngắn hạn và có thể tiếp tục neo cao.

Phương Uyên