Cho phép bán nhà đang thế chấp có thể đẩy rủi ro về người mua

Đề xuất chủ đầu tư được bán nhà dù chưa giải chấp ở ngân hàng có thể giúp họ tăng khả năng huy động vốn song rủi ro lại đẩy về phía người mua, theo chuyên gia.

Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang lấy ý kiến, Bộ Xây dựng đề xuất cho phép chủ đầu tư được huy động vốn dù dự án hoặc căn nhà đó vẫn đang thế chấp tại ngân hàng. Điều kiện là người mua, thuê mua đồng ý không phải giải chấp hoặc họ đồng ý trở thành bên thế chấp.

Theo quy định hiện này, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi đã giải chấp một phần dự án, nhà ở và quyền sử dụng đất tương ứng, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Liên quan đề xuất trên, các chuyên gia cho rằng đây có thể là giải pháp giúp giảm áp lực tài chính, tăng khả năng huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết nhiều chủ đầu tư hiện dùng dự án làm tài sản bảo đảm để vay vốn. Nếu phải giải chấp từng căn hộ trước khi bán, họ phải có dòng tiền rất lớn hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng.

Ông nói, đề xuất của Bộ Xây dựng có thể giúp doanh nghiệp giảm áp lực giải chấp từng phần, từ đó quay vòng vốn nhanh hơn đồng thời đẩy nhanh tiến độ thi công nếu nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường địa ốc đang chững lại, đây có thể là "van" giúp các dự án không bị đình trệ.

Tương tự, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên nhìn nhận việc phải giải chấp từng phần dự án trước khi được bán hàng khiến quá trình huy động vốn bị kéo dài, làm chậm tiến độ triển khai. Nếu quy định được nới lỏng, doanh nghiệp sẽ có điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường sớm hơn, qua đó cải thiện thanh khoản, có thêm nguồn tiền để trả nợ ngân hàng và tiếp tục đầu tư xây dựng.

"Nếu doanh nghiệp huy động được một phần vốn từ người mua, họ sẽ được giảm bớt áp lực tài chính từ chi phí lãi vay", ông Kiên cho biết. Ông nói thêm khi điều kiện huy động vốn được nới, bên cạnh các dự án mới, hàng tồn kho cũng được thúc đẩy ra thị trường nhanh hơn, góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở.

Bất động sản khu đông TP HCM, tháng 8/2025. Ảnh: Quỳnh Trần

Tuy nhiên, đề xuất này có thể gia tăng rủi ro cho phía người mua, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp. Ông Lê Quốc Kiên cho hay khi tài sản đang được thế chấp, quyền ưu tiên với tài sản đó trước hết vẫn thuộc về ngân hàng. Nếu chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc mất khả năng thanh toán, người mua có thể rơi vào tình trạng đã thanh toán tiền nhưng quyền sở hữu căn nhà chưa được bảo đảm đầy đủ. Khi đó, việc xử lý tài sản sẽ trở nên phức tạp hơn, người mua có thể mất nhiều thời gian để bảo vệ quyền lợi của mình.

Ông nhìn nhận điều kiện ràng buộc "nếu người mua đồng ý" rất dễ bị biến thành một thủ tục mang tính hình thức, trong khi rủi ro pháp lý vẫn thuộc về họ. Trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng chủ yếu do chủ đầu tư soạn thảo theo mẫu, người mua thường ở vị thế yếu hơn và hầu như không có khả năng thương lượng các điều khoản liên quan đến quan hệ thế chấp giữa chủ đầu tư với tổ chức tín dụng.

"Trong nhiều trường hợp, người mua ký xác nhận đồng ý trong hợp đồng không đồng nghĩa hoàn toàn với việc họ đã nhận thức đầy đủ các rủi ro pháp lý phát sinh", ông Kiên cho hay.

Cùng quan điểm, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết trong trường hợp này dự luật chưa quy định rõ quyền, nghĩa vụ và cơ chế bảo vệ của người mua. Họ có thể phải gánh chịu các rủi ro từ quan hệ tín dụng do chủ đầu tư xác lập nhưng lại không có quyền kiểm soát việc sử dụng vốn vay, nghĩa vụ trả nợ hoặc việc xử lý tài sản bảo đảm.

Ông Tuấn băn khoăn người mua còn có thể vay ngân hàng để mua chính căn nhà đó hay không. Thực tế, phần lớn người mua nhà hiện nay vẫn phải sử dụng tín dụng ngân hàng. Nếu cả dự án vẫn đang được chủ đầu tư thế chấp, liệu ngân hàng có chấp nhận chính ngôi nhà đó làm bảo đảm cho khoản vay của người mua? Nếu không, quy định mới có thể vô tình làm người dân khó tiếp cận vốn hơn. Nếu có, pháp luật lại phải giải quyết xung đột về quyền ưu tiên giữa các bên khi xử lý tài sản.

Các chuyên gia đề nghị cơ quan soạn thảo nên giữ nguyên quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023 theo hướng chủ đầu tư đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án phải giải chấp trước khi huy động vốn. Luật sư Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận quy định hiện hành đã thiết lập cơ chế bảo vệ hiệu quả với người mua nhà, hạn chế tranh chấp giữa họ và chủ đầu tư, tổ chức nhận thế chấp.

Trường hợp vẫn giữ quy định như dự thảo, ông Lê Quốc Kiên khuyến nghị bổ sung cơ chế bắt buộc bảo vệ người mua. Cụ thể, ngân hàng nhận thế chấp cần có cam kết bằng văn bản về việc giải chấp với từng căn nhà sau khi người mua hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Dòng tiền thanh toán được quản lý thông qua tài khoản kiểm soát tại ngân hàng để ưu tiên sử dụng vào việc giảm dư nợ và giải chấp tài sản tương ứng.

Cùng đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai đầy đủ tình trạng thế chấp của dự án, bao gồm phạm vi và giá trị tài sản đang thế chấp, khoản vay của chủ đầu tư tại ngân hàng, tiến độ giải chấp... để người mua có đầy đủ thông tin trước khi quyết định giao dịch. Phần tài sản thế chấp của chủ đầu tư nên tách thành 2 phần: quyền sử dụng đất thuộc về ngân hàng, nhưng giá trị căn nhà được xây dựng lên thuộc về người mua khi họ đã đóng tiền vào để xây dựng.

"Quy định cũng cần có chế tài đủ mạnh với trường hợp chủ đầu tư chậm giải chấp hoặc sử dụng tiền huy động không đúng mục đích để bảo đảm tính an toàn, minh bạch của thị trường bất động sản", ông Kiên khuyến nghị.

Ngọc Diễm