Bỏ tiền tỷ mua đất lúa theo lời hứa chuyển đổi

Theo trình bày của ông A. (ngụ TP Hải Phòng) tại tòa, thông qua mối quan hệ xã hội, ông được ông Q. mời chào mua một thửa đất nông nghiệp diện tích 415m2 tại Hải Phòng.

Ông Q. cho biết thửa đất có thể tách thửa và chuyển đổi mục đích sang đất ở. Tin tưởng thông tin này, ông A. và người quen là ông D. đồng ý cùng góp tiền để nhận chuyển nhượng.

Tháng 1/2023, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 1,4 tỷ đồng. Dù hợp đồng không được công chứng, chứng thực, nhưng giao dịch được ghi nhận bằng vi bằng do một văn phòng thừa phát lại lập cùng ngày. Sau khi giao tiền, ông A. nhận đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ phía ông Q.

gat lua (16).jpg

Hơn một năm sau, do cần tiền, ông D. đã chuyển nhượng quyền sử dụng một nửa thửa đất của mình cho ông A. với giá 1 tỷ đồng. Giao dịch này được lập thành văn bản, tuy không công chứng nhưng được ghi nhận bằng vi bằng.

Đến thời điểm này, ông A. mới phát hiện giao dịch nhận chuyển nhượng ban đầu với ông Q. có nhiều vấn đề, như: thửa đất là đất trồng lúa nước, không được nhận chuyển nhượng đất lúa nếu không trực tiếp sản xuất nông nghiệp; đất được cấp cho hộ gia đình nhưng chỉ có vợ chồng ông Q. ký chuyển nhượng là chưa đầy đủ; hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng. Đặc biệt, thửa đất nằm trong diện bị thu hồi nên không thể chuyển mục đích sử dụng.

Do đó, ông A. khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng với vợ chồng ông Q. vô hiệu, buộc bên bán hoàn trả 1,4 tỷ đồng cho ông A. và ông D. Đồng thời, ông cũng yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng một nửa thửa đất giữa ông và ông D. vô hiệu, buộc ông D. trả lại 250 triệu đồng sau khi cấn trừ phần tiền hai bên cùng góp mua.

Không công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất lúa trái luật

Ở chiều ngược lại, ông Q. cho rằng dù hợp đồng không được công chứng nhưng vợ chồng ông đã nhận đủ tiền, còn phía ông A. đã nhận đất và giấy chứng nhận. Tại thời điểm giao dịch, các con của ông không ký vào hợp đồng nhưng đều biết và đồng ý, nên đề nghị công nhận giao dịch.

Về việc thu hồi đất, chính quyền địa phương xác nhận đã có thông báo thu hồi đối với thửa đất của hộ ông Q. vào tháng 10/2024. Sau khi sáp nhập đơn vị hành chính, UBND phường mới tiếp nhận một số thẩm quyền nhưng chưa ban hành quyết định cưỡng chế liên quan đến thửa đất này.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử TAND khu vực 2 - Hải Phòng nhận định các hợp đồng chuyển nhượng vi phạm cả về hình thức lẫn nội dung nên tuyên vô hiệu toàn bộ.

Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông Q. kháng cáo. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, TAND TP Hải Phòng xác định giao dịch vi phạm quy định của Luật Đất đai 2013, do người nhận chuyển nhượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, Tòa bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Về hậu quả pháp lý, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; đồng thời, do cả hai bên đều có lỗi nên không đặt ra trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

(Tham khảo Bản án số 50/2026/DS-PT ngày 4/2/2026 của TAND TP Hải Phòng)