Chị Trang (phường Kim Liên) đang rao bán căn hộ tập thể cũ rộng hơn 30m2 tại khu vực Phương Mai. Trước Tết, chị từng kỳ vọng có thể bán với mức giá khoảng hơn 3 tỷ đồng. Hiện nhu cầu thị trường giảm, chị Trang giảm giá căn hộ 400 triệu đồng, nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Không chỉ khó bán, việc cho thuê căn hộ cũng không mấy khả quan. Chị Trang từng thử đăng cho thuê với mức giá khoảng 8 triệu đồng/tháng, nhưng lượng người liên hệ rất ít. Một số khách xem nhà rồi lại từ chối vì lý do nhà cũ, cầu thang xuống cấp, hoặc cần cải tạo nhiều mới có thể ở ổn định.

“Trước Tết, tôi nghĩ chỉ cần chờ thêm một thời gian ngắn là bán được giá tốt hơn. Nhưng sau Tết, mọi thứ khác hẳn”, chị Trang nói.

Theo ghi nhận từ thị trường, mặt bằng giá nhà tập thể cũ tại Hà Nội đã hạ nhiệt, không ít chủ nhà giảm giá căn hộ từ 200-500 triệu đồng.

Khảo sát tại khu tập thể Kim Liên, Lương Định Của và Phương Mai (quận Đống Đa cũ), giá rao bán phổ biến dao động 2,5-6,5 tỷ đồng/căn, tùy diện tích và vị trí. Các căn hộ nhỏ có diện tích sổ đỏ 20-35m2 thường được chào bán từ 2,5-3,8 tỷ đồng. Các căn diện tích lớn hoặc đã cơi nới có giá 3,8-6,5 tỷ đồng. Riêng các căn tầng 1 có lợi thế kinh doanh được rao bán từ 4,8-7,5 tỷ đồng.

Khu TT Khương Thượng - 1010630.JPG

Tại khu tập thể Nam Đồng, các căn hộ tầng 2 đến tầng 5 có diện tích sử dụng khoảng 50-85m2 hiện được rao bán phổ biến từ 3,5-5,2 tỷ đồng/căn. Các căn tầng 1 có lợi thế mặt ngõ hoặc thuận tiện kinh doanh thường có giá từ 6 tỷ đồng và có thể vượt 8,5 tỷ đồng/căn, tùy vị trí và diện tích.

Tại khu tập thể Giảng Võ, mặt bằng giá cao hơn nhờ vị trí nằm ở khu vực trung tâm. Các căn hộ diện tích nhỏ được chào bán khoảng 3,2-4,2 tỷ đồng, còn căn diện tích lớn phổ biến từ 4,5-6,5 tỷ đồng. Đối với các căn tầng 1 có mặt tiền thuận lợi để kinh doanh, giá rao bán dao động từ 7 tỷ đồng và có thể vượt 12 tỷ đồng, tùy vị trí và chiều rộng mặt tiền.

Khu tập thể Thanh Xuân có mặt bằng giá thấp hơn. Hiện các căn hộ từ tầng 2 đến tầng 5, có diện tích sử dụng khoảng 40-75m2, được rao bán phổ biến từ 2,2-4,2 tỷ đồng/căn. Những căn diện tích lớn hoặc đã cải tạo, cơi nới được chào bán từ 4,2-5,5 tỷ đồng.

Giá cao, khó tìm khách mua

Theo các môi giới, một trong những nguyên nhân khiến nhà tập thể cũ khó thanh khoản là mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị sử dụng thực tế. Hiện nhiều căn hộ được chào bán với đơn giá tính theo diện tích ghi trên sổ đỏ lên tới 80-150 triệu đồng/m2, ngang bằng, thậm chí cao hơn một số dự án chung cư mới.

Đối với những căn đã cơi nới, có diện tích sử dụng khoảng 70-90m2, giá bán chủ yếu dao động từ 3,5-5,5 tỷ đồng/căn. Với cùng mức tài chính, người mua có nhiều lựa chọn khác như căn hộ thương mại mới với đầy đủ thang máy, hầm để xe, tiện ích hoặc nhà riêng trong ngõ.

Ông Vũ Quang Đông, một môi giới bất động sản, cho biết người mua mới ít quan tâm tới tập thể cũ. Phần lớn dự án đã được xây dựng từ nhiều chục năm trước, không có thang máy, thiếu chỗ để xe, hệ thống điện nước xuống cấp và thường phải sửa chữa, cải tạo trước khi vào ở.

Ngoài ra, yếu tố pháp lý cũng khiến nhiều người e ngại. Nhiều căn hộ có diện tích sử dụng thực tế lớn hơn diện tích ghi trên sổ đỏ do được cơi nới qua nhiều năm, nhưng phần diện tích này không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Hiện căn hộ tập thể cũ ngày càng khó cạnh tranh với các dự án chung cư mới. Với mức tài chính khoảng 3-5 tỷ đồng, nhiều người sẵn sàng chấp nhận ở xa trung tâm hơn để đổi lấy căn hộ có thang máy, hầm để xe, tiện ích nội khu và chất lượng xây dựng tốt hơn.

Thị trường căn hộ tập thể cũ được kỳ vọng sẽ tạo ra thay đổi khi một loạt dự án được khởi công vào nửa cuối năm 2026.

Mới đây, UBND TP Hà Nội giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các xã, phường liên quan triển khai khởi công 8 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, gồm các khu tập thể Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công, Trương Định, Thanh Xuân Bắc, khu tập thể 3 tầng (phường Hà Đông), chung cư 23 Hàng Tre - 162 Trần Quang Khải, chung cư 15C Trần Khánh Dư và khu dân cư lân cận tại phường Tương Mai.