Tại họp báo công bố tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam quý IV/2025 diễn ra mới đây, CBRE Việt Nam cho biết riêng trong quý cuối năm, thị trường Hà Nội ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới được mở bán.

Con số này đã đưa tổng nguồn cung mở bán mới trong cả năm lên gần 36.000 căn, mức cao thứ hai từng được ghi nhận, chỉ xếp sau năm 2019.

Nguồn cung lớn từ Văn Giang

Đáng chú ý, năm 2025 đánh dấu lượng mở bán kỷ lục của phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m2, với gần 4.000 căn (giá bán chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), chiếm 11% số căn mở bán trong năm.

Một xu hướng nổi bật là nguồn cung từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội) chiếm tỷ trọng đáng kể. Các đợt mở bán mới tại khu vực này chiếm hơn 60% tổng nguồn cung toàn thị trường trong quý IV/2025 và gần 40% tổng nguồn cung mở bán tại khu vực Hà Nội trong năm 2025.

Tổng lượng căn hộ bán được trong quý IV/2025 đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn bán được cả năm lên 34.760 căn.

Căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2 lập kỷ lục mới - 1

Về giá bán, diễn biến giá bán căn hộ chung cư cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường quý IV/2025 là hơn 78 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), thấp hơn 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự điều chỉnh theo quý chủ yếu đến từ việc nguồn cung vùng ven, với mức giá phổ biến 50-60 triệu đồng/m2, chiếm tỷ trọng lớn; trong khi các dự án tại khu vực nội thành vẫn neo ở mức cao, khoảng 90-100 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, giá trung bình trong quý IV/2025 ghi nhận ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý III.

Sự hạ nhiệt này diễn ra gần thời điểm cuối năm, được lý giải bởi các yếu tố bao gồm mặt bằng giá đã tăng mạnh trong các quý trước, nguồn cung sơ cấp dồi dào đã và đang thu hút dòng vốn của người mua, và phản ứng ban đầu của tâm lý người mua trước việc lãi suất tăng.

Nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội năm 2026 được dự báo có thể đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương năm 2025. Giá bán sơ cấp được kỳ vọng sẽ được điều tiết nhờ nguồn cung lớn, sự cạnh tranh từ các dự án vùng giáp ranh và các dự án nội đô có mức giá cao, trong khi thị trường thứ cấp có thể tiếp tục chịu áp lực trong bối cảnh lãi suất và nguồn cung tương lai gia tăng.

Thanh khoản ổn định ở phân khúc thấp tầng

Trong quý IV/2025, nguồn cung mở bán mới của loại hình nhà thấp tầng này đạt 654 căn, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại Văn Giang. Thanh khoản duy trì ổn định trong quý cuối năm với 820 căn được giao dịch, nâng tổng lượng giao dịch cả năm 2025 lên 5.852 căn - cao hơn tổng nguồn cung mở bán mới trong năm.

Đơn vị đưa báo cáo nhận định, sự tham gia ngày càng rõ nét của các chủ đầu tư nước ngoài vào phân khúc nhà thấp tầng đã thu hút sự quan tâm lớn từ người mua và làm gia tăng mức độ cạnh tranh.

Căn hộ có giá trên 120 triệu đồng/m2 lập kỷ lục mới - 2

Tính đến cuối quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình của bất động sản gắn liền với đất đạt khoảng 187 triệu đồng/m2 (đã bao gồm xây dựng, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), ổn định so với quý III nhưng thấp hơn khoảng 15% so với cuối năm trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán gần như đi ngang, đạt trung bình 201 triệu đồng/m2, khi người mua ngày càng thận trọng trước biến động lãi suất và cân nhắc nhiều hơn các lựa chọn từ nguồn cung sơ cấp tương lai.

Dự báo trong năm 2026, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 6.600 căn mở bán mới. Nguồn cung được kỳ vọng đa dạng, bao gồm các dự án ở cả quận nội thành và khu vực ngoại thành, từ cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Sự hiện diện ngày càng tăng của các chủ đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ thúc đẩy giá bán tăng tại thị trường sơ cấp. Trong khi đó, những biến động của thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục gắn liền với diễn biến của lãi suất, các yếu tố kinh tế vĩ mô và tiến độ của các dự án hạ tầng trọng điểm kết nối trung tâm thành phố với các đô thị vệ tinh.