Giá căn hộ không còn "mềm"

Ghi nhận của PV VietNamNet tại thị trường căn hộ Thuận An và Dĩ An (Bình Dương cũ) cho thấy mặt bằng giá sơ cấp đã tăng đáng kể so với vài năm trước. Giai đoạn 2021-2022, nhiều dự án mở bán với giá 35-45 triệu đồng/m2. Hiện nay, mức giá phổ biến lên tới 55-70 triệu đồng/m2, tùy vị trí và chất lượng dự án.

Một số dự án trên trục Quốc lộ 13 hoặc khu vực giáp Thủ Đức được chào bán với giá khoảng 70 triệu đồng/m2. Căn hộ hai phòng ngủ, diện tích từ 65-75m2, có giá từ 4-5 tỷ đồng, không còn chênh lệch nhiều so với các dự án cùng phân khúc tại Thủ Đức.

Nếu vài năm trước, Bình Dương là lựa chọn của nhiều người mua nhờ giá thấp hơn đáng kể thì nay khoảng cách giá với khu vực Thủ Đức không còn lớn.

W-căn hộ bình dương 5.jpg

Cuối tuần qua, chị H. (35 tuổi), một nhân viên văn phòng làm việc tại Thủ Đức, đã dành cả ngày để khảo sát các dự án ở Thuận An với kỳ vọng tìm được căn hộ khoảng 3 tỷ đồng.

"Tôi nghĩ sang Bình Dương sẽ dễ mua hơn vì trước đây giá thấp hơn khá nhiều. Nhưng khi đi xem vài dự án mới, tôi thấy căn nào cũng trên dưới 4 tỷ đồng. Với khả năng tài chính hiện nay, gia đình tôi chưa thể mua được", chị nói.

Theo chị H., dù giá căn hộ vẫn thấp hơn khu vực Thủ Đức nhưng khoảng chênh lệch không còn đủ lớn để bù lại chi phí vay vốn và áp lực trả nợ.

Tại một số sàn giao dịch ở Thuận An và Dĩ An, môi giới bất động sản cho biết lượng khách tìm hiểu dự án vẫn ổn định nhưng tỷ lệ chốt giao dịch chưa cao. Phần lớn khách hàng dành thời gian so sánh nhiều dự án, cân nhắc kỹ về giá bán, tiến độ, chính sách thanh toán và lãi suất vay trước khi quyết định.

Nhiều người xem cùng lúc vài dự án rồi mới quyết định, thay vì đặt cọc ngay sau một hoặc hai lần tham quan như trước.

Trong báo cáo quý II/2026, CBRE Việt Nam nhận định, Bình Dương cũ tiếp tục là khu vực có nguồn cung căn hộ mới lớn nhất TPHCM sau sáp nhập, chiếm gần 80% lượng sản phẩm mở bán trong quý. Khoảng 95% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp.

Thanh khoản chưa theo kịp nguồn cung

Trong khi nguồn cung liên tục được bổ sung, lượng giao dịch vẫn chưa có nhiều chuyển biến. Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ trong quý II/2026 chỉ đạt khoảng 1/3 lượng căn hộ mở bán mới.

DKRA Group cũng cho biết thanh khoản cải thiện nhưng chưa đạt kỳ vọng. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt và chính sách thanh toán linh hoạt.

Trong khi đó, JLL Việt Nam nhận định người mua đang thận trọng hơn sau giai đoạn thị trường trầm lắng. Bên cạnh giá bán, khách hàng quan tâm nhiều đến pháp lý, khả năng kết nối hạ tầng và giá trị sử dụng của dự án. Với mức giá phổ biến 4-5 tỷ đồng/căn, bài toán tài chính vẫn là rào cản lớn đối với nhiều gia đình mua nhà để ở.

Không chỉ người mua ở thực, nhiều nhà đầu tư cũng tiếp tục quan sát thay vì xuống tiền, khiến thanh khoản chưa cải thiện rõ rệt. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TPHCM, nguyên nhân không nằm ở nguồn cung mà ở cơ cấu sản phẩm khi phần lớn dự án mới thuộc phân khúc giá cao, vượt khả năng chi trả của nhiều khách hàng.