Giữ sổ đỏ, đất bị bán vẫn không hay biết

Theo trình bày của ông H., năm 2008, ông và vợ chồng bà N. (cùng ngụ TPHCM) góp tiền mua chung thửa đất 400m2 tại TPHCM với giá 640 triệu đồng. Mỗi bên góp 320 triệu đồng, tương ứng 50% giá trị quyền sử dụng đất.

Các bên thống nhất để bà N. đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trong khi quyền lợi thực tế được xác nhận bằng văn bản góp vốn và thỏa thuận sở hữu chung.

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bản chính sổ đỏ được giao cho ông H. quản lý. Trong nhiều năm sau đó, ông H. trực tiếp quản lý, sử dụng đất và được các bên thừa nhận quyền lợi tương ứng.

W-đất đồng nai.JPG.jpg

Bất ngờ xảy ra vào năm 2017 khi bà N. và chồng là ông T. ly hôn. Hai người lập văn bản thỏa thuận chia tài sản, xác định mỗi bên được hưởng 200m2 đất.

Cùng thời điểm, bà N. lập hợp đồng ủy quyền cho ông T. thay mặt thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng thửa đất 400m2 mua chung với ông H.

Tuy nhiên, ông T. đã tự ý làm thủ tục xin cấp lại sổ đỏ với lý do bị mất, đồng thời giả chữ ký của bà N. trong hồ sơ đề nghị cấp lại.

Sau khi sổ đỏ mới được cấp đứng tên bà N., thông qua hợp đồng ủy quyền và chuyển nhượng, quyền sử dụng thửa đất 400m2 lần lượt được chuyển cho hai người khác, với giá bán thực tế cho bên mua sau cùng là 3 tỷ đồng. Việc chuyển nhượng được công chứng và hoàn tất thủ tục cập nhật biến động sang tên người mua sau.

Cho rằng quyền lợi của mình bị ảnh hưởng, ông H. khởi kiện, yêu cầu Tòa án công nhận quyền sở hữu chung của ông, bà N. và ông T. đối với thửa đất 400m2; đồng thời tuyên hủy các hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng và hủy sổ đỏ cấp lại, bởi toàn bộ chuỗi giao dịch này không có sự đồng ý của ông và trái với thỏa thuận góp tiền mua chung ban đầu.

Không phát hiện hồ sơ giả

Về phía bị đơn, bà N. xác nhận có việc góp tiền mua chung đất như trình bày của ông H. Bà là người đại diện đứng tên và các bên thống nhất giao sổ đỏ cho ông H. cất giữ. Khi ly hôn, bà và ông T. thỏa thuận chia đôi 400m2 đất; ông T. và ông H. mỗi người được hưởng 200m2.

Việc ủy quyền cho ông T. chuyển nhượng và xin cấp lại sổ đỏ, theo bà N., nhằm tạo điều kiện để ông T. thuận lợi trong việc mua bán phần đất của mình sau này và tách thửa cho ông H. Bà N. xác nhận không biết việc cấp lại sổ đỏ và đồng ý với yêu cầu hủy các giao dịch liên quan.

Trong khi đó, ông T. thừa nhận việc giả chữ ký vợ cũ để xin cấp lại sổ đỏ do cần tiền và không thể tách thửa.

Là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, hai người lần lượt nhận chuyển nhượng thửa đất cho rằng việc họ mua đất được thực hiện hợp pháp, ngay tình và đã hoàn tất thủ tục theo quy định.

Tham gia phiên tòa, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) TPHCM khẳng định việc cấp lại sổ đỏ do bị mất và cập nhật biến động cho bà N. là đúng trình tự, thủ tục.

Về hành vi giả chữ ký, họ tên bà N. trong hồ sơ đề nghị cấp lại sổ đỏ, cơ quan này cho rằng không có cơ sở để xác định theo kết luận giám định của Phòng Kỹ thuật hình sự, Công an TPHCM.

Tại bản án sơ thẩm ngày 19/6/2025, TAND quận 12 (nay là TAND khu vực 7 – TPHCM) tuyên hủy sổ đỏ cấp lại và các hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng liên quan đến thửa đất. Đồng thời, tòa buộc ông T. hoàn trả cho người mua thứ nhất 1,2 tỷ đồng và buộc người mua thứ nhất hoàn trả cho người mua thứ hai 3 tỷ đồng.

Bản án cũng công nhận quyền sử dụng thửa đất 400m2 là tài sản chung của ba người, trong đó ông H. sở hữu 50% giá trị, phần còn lại thuộc bà N. và ông T.

Không đồng ý với phán quyết trên, hai người lần lượt nhận chuyển nhượng thửa đất cùng kháng cáo, yêu cầu hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, hội đồng xét xử nhận định thửa đất do bà N. đứng tên và sổ đỏ được giao cho ông H. cất giữ. Ông T. muốn bán đất nên đã làm giả giấy tờ để được cấp lại sổ đỏ.

Trước khi sổ đỏ được cấp lại, ông T. đã lập hợp đồng ủy quyền cho người mua thứ nhất. Tòa cho rằng hợp đồng ủy quyền này là hợp đồng giả cách nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng để né thuế, nên vô hiệu.

Do hợp đồng ủy quyền nói trên vô hiệu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất giữa người mua thứ nhất và người mua thứ hai cũng vô hiệu. Việc cấp sơ thẩm buộc các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là phù hợp quy định pháp luật. Trên cơ sở đó, TAND TP.HCM không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.