Ông T. cho biết, khi nghiên cứu khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, ông nhận thấy quy định này nêu rõ: Trước khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn.

Đáng chú ý, điểm g khoản 2 Điều 43 quy định: công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép nếu không thuộc các khu vực như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Theo cách hiểu này, nếu nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực xây dựng đã được xác định trong quy hoạch chung xã thì vẫn thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng.

Ông T. cũng dẫn thêm quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14 và điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và Nông thôn 2024. Theo đó, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.

W-xay nha vat lieu xay dung vietnamnet.jpg

Trả lời về vấn đề này, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, trường hợp công trình nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã không thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025.

Cơ quan này khuyến nghị người dân nên liên hệ với cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể về các thủ tục cấp phép theo khoản 2 Điều 45 của Luật này.

Thời điểm xây nhà ở riêng lẻ không cần xin phép

Liên quan đến thủ tục cấp giấy phép xây dựng các công trình dân sinh, trước đó, trong công văn gửi đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hà Nội trả lời kiến nghị của cử tri thành phố gửi tới sau kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV, Bộ Xây dựng cho biết, Bộ đang xây dựng nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng.

Trong đó, nội dung quy định về thủ tục cấp giấy phép công trình xây dựng sẽ được quy định cụ thể tại một chương của nghị định.

Theo Bộ này, dự kiến nghị định sẽ được ban hành và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7, đồng bộ với thời gian hiệu lực của Luật Xây dựng (sửa đổi).

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7 là mở rộng 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng.

Cụ thể, ở nhóm thứ bảy, công trình xây dựng cấp 4; nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép nếu không thuộc các khu vực có quy định quản lý kiến trúc như khu chức năng, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch tỉnh/thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Như vậy, từ ngày 1/7, khu vực nông thôn nào đã ban hành quy chế kiến trúc thì người dân phải thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng. Còn khu vực nào chính quyền địa phương thấy chưa cần thiết, chưa công bố quy chế kiến trúc thì không phải xin giấy phép khi xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Các khu vực còn lại vẫn phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.