Các con không đồng ý bán đất, giao dịch bất thành

Theo trình bày của ông L. (ngụ tỉnh Bình Dương cũ, nay là TPHCM), tháng 3/2017, ông có thỏa thuận nhận chuyển nhượng thửa đất gần 3,8ha tại tỉnh Bình Dương của vợ chồng ông Đ. với giá 6,5 tỷ đồng.

Để bảo đảm việc giao kết hợp đồng, ông L. đặt cọc 500 triệu đồng. Đến tháng 4/2017, theo đề nghị của bà V. (vợ ông Đ.), ông L. tiếp tục giao thêm 500 triệu đồng. Cả hai lần giao tiền đều được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên.

Theo thỏa thuận, giữa tháng 5/2017, các bên sẽ đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến thời điểm hẹn, vợ chồng ông Đ. không thực hiện việc ký kết với lý do các con không đồng ý bán đất.

Ông L. sau đó khởi kiện, yêu cầu tòa tuyên buộc vợ chồng ông Đ. hoàn trả 1 tỷ đồng tiền đặt cọc và phạt cọc thêm 1 tỷ đồng theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

W-Bình Dương Nguyễn Huế 28.jpg

Ở chiều ngược lại, vợ chồng ông Đ. thừa nhận việc ký kết hợp đồng đặt cọc và đã nhận đủ 1 tỷ đồng từ ông L. Tuy nhiên, hai người cho rằng thửa đất được cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình nên các con cũng có quyền đối với tài sản. Việc chuyển nhượng không được các con đồng ý nên không thể tiếp tục thực hiện.

Do đó, vợ chồng ông Đ. chỉ đồng ý hoàn trả tiền đặt cọc cùng khoản lãi phát sinh theo lãi suất tiền gửi ngân hàng, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc.

Trong khi đó, các con của vợ chồng ông Đ. đều xác nhận chỉ biết việc chuyển nhượng khi được cha mẹ yêu cầu đến phòng công chứng ký tên. Họ cho rằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình nên các thành viên đều có quyền đối với thửa đất và thống nhất không đồng ý chuyển nhượng.

Cha mẹ suýt phải chịu phạt cọc 1 tỷ đồng

Tòa sơ thẩm nhận định việc vợ chồng ông Đ. không thực hiện giao kết hợp đồng theo cam kết đã làm phát sinh trách nhiệm theo hợp đồng đặt cọc. Tòa tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông L., buộc vợ chồng ông Đ. liên đới thanh toán 2 tỷ đồng, gồm 1 tỷ đồng tiền đặt cọc và 1 tỷ đồng tiền phạt cọc. Đồng thời, nếu chậm thi hành án, hai bị đơn còn phải chịu lãi theo quy định.

Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông Đ. kháng cáo.

Tại phiên phúc thẩm, TAND tỉnh Bình Dương (nay là TAND TPHCM) nhận định, tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận năm 2003, quyền sử dụng thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình ông Đ., trong đó các con đủ điều kiện là thành viên có quyền sử dụng chung.

Do đó, việc vợ chồng ông Đ. tự ý ký hợp đồng đặt cọc mà không có ý kiến của các con đã vi phạm quy định của pháp luật về chủ thể tham gia giao dịch dân sự. Bản thân ông L. cũng thừa nhận biết thửa đất đứng tên hộ gia đình, nhưng vì tin tưởng ông Đ. nên không yêu cầu các con cùng ký kết. Từ đó, Tòa xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do lỗi của cả hai bên.

Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu, tòa phúc thẩm buộc các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vợ chồng ông Đ. phải hoàn trả 1 tỷ đồng tiền đặt cọc cùng hơn 113 triệu đồng tiền lãi do chiếm giữ khoản tiền này từ thời điểm nhận cọc đến ngày xét xử sơ thẩm, tổng cộng hơn 1,113 tỷ đồng. Tuy nhiên, yêu cầu phạt cọc của ông L. không được chấp nhận.

Từ những phân tích trên, Tòa phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông Đ., sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu, buộc vợ chồng ông Đ. hoàn trả hơn 1,113 tỷ đồng cho ông L. thay vì phải bồi thường 2 tỷ đồng như phán quyết trước đó.

(Tham khảo Bản án số 181/2018/DS-PT ngày 25/9/2018 của TAND tỉnh Bình Dương, nay là TAND TPHCM)